Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как покупать квартиру с долгами по коммунальным платежам и с невыделенной долей ребенка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На практике нередки случаи, когда покупатель уже после оформления всех бумаг обращается в расчетно-кассовый центр или управляющую компанию и узнает, что на его новой квартире «висит» большая задолженность. Вопреки мифам, покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам не осуществляется с обременением. В законе явно не запрещается продавать квартиры с долгами, если таковые не установлены судом. Обращаться к судебному разбирательству у многих поставщиков услуг по-прежнему считается крайней мерой.
Как самостоятельно можно узнать о долгах?
- Спросить у продавца. Перед тем, как покупать квартиру, вместе с другими документами обязательно попросите у ее владельца справку об отсутствии долгов. Как за коммунальные услуги, так и за капитальный ремонт. Согласно гражданскому кодексу, покупатель вправе ознакомиться со всеми условиями сделки.
- Внимательно читать договор. Многие люди забывают о простом правиле, что нельзя подписывать документ, не прочитав его. А продавцы пользуются этим. Они могут указать в официальном документе, что все долги по коммуналке переходят новому собственнику. Если это не заметить и подписать документ, то придется платить.
- Обратиться в управляющую компанию. Если продавец уверяет, что он не должник. Обязательно стоит это перепроверить у коммунальщиков, в ЕРЦ, у поставщиков ресурсов или в фонде капитального ремонта.
Важно! Получить некоторые данные можно только с согласия продавца. Поэтому если он отказывается вам помогать, стоит подумать, прежде чем приобретать эту квартиру.
- Через сайт УК. Там иногда выставляют информацию о должниках. Кроме того, в некоторых регионах такие данные можно найти и на порталах департаментов ЖКХ.
Особенности покупки квартиры с долгами по ЖКХ
Управляющая компания может прибегнуть к хитрости и пытаться убедить лицо в том, что долг записывается за определенной квартирой, а не человеком. Согласно ЖК РФ, в частности статьи 153, обязанность оплачивать счета возникает лишь с момента возникновения права собственности (там же приводятся иные основания – аренда или вступление в кооператив). Решая вопрос, переходят ли старые долги по ЖКХ при покупке квартиры к новому владельцу, законодатель отвечает отрицательно.
Внимание, если у вас возникли вопросы вы можете их задать юристу по социальным вопросам по телефону или задать свой вопрос в чате дежурному юристу. Звонки принимаются круглосуточно. Звонок бесплатный! Позвоните и решите свой вопрос!
Статья 154 относит к таким платежам и взносы на капитальный ремонт, но здесь данная норма вступает в противоречие с пунктом 3 статьи 158, которая назначает ответственным за все долги по капитальному ремонту собственника, обладающего жильем в данный момент. Избежать данного платежа невозможно, только если иное не оговорено в договоре.
Правила оформления перехода права
Следующий алгоритм поможет покупателю избежать проблем и неприятных разбирательств с УК и судебными органами, если возникли сомнения в отсутствии задолженностей по ЖКХ:
- Потребовать от продавца исчерпывающий список документов на отчуждаемый объект собственности (правоустанавливающую документацию, выписку ЕГРП, свидетельства).
- Изучение представленного списка позволит выявить, нет ли юридических ограничений по перерегистрации недвижимости на нового собственника, не наложен ли арест на имущество в связи с долгами.
- Направить запрос в УК или уточнить на специализированных сайтах о ситуации с платежами по рассматриваемой квартире. Данные запросы потребуют согласия на распространение сведений посторонним, однако, если текущий владелец не намерен способствовать получению информации, существует высокая вероятность риска. Отказ представлять документы, подтверждающие оплаты по коммунальным расходам, является серьезным поводом отказаться от приобретения.
- При выявлении неоплаченных счетов, нужно внести в составляемый договор пункты об ответственности прежнего хозяина по долгам, которые образовались в период владения имуществом.
- В качестве альтернативы, в договор можно внести пункт, устанавливающий скидку при расчетах за квартиру, которая позволит новому владельцу рассчитаться по образовавшейся задолженности.
- После того, как вопрос с погашением долга урегулирован договором, производят перерегистрацию квартиры на покупателя в Росреестре.
- В акте приема-передачи квартиры указывают отдельный пункт, где фиксируются данные счетчика на момент принятия собственности.
К сделке готовят внушительный перечень бумаг, сводящего риск проблемной сделки к минимуму:
- документы, удостоверяющие личности покупателя и продавца.
- выписка из ЕГРП.
- документ из ФНС, подтверждающий оплаты имущественного налога.
- справка от ФССП, устанавливающая право на переоформление недвижимости.
- счета и выписки из обслуживающей организации, конторы ЖЭК, поставщиков услуг, свидетельствующих о полном расчете по платежам.
- договор купли-продажи (при наличии долга – с включением отдельного пункта, устанавливающего ответственность конкретной стороны сделки за оплату потребленных услуг;
- свидетельство, правоустанавливающий документ, подтверждающий легитимность распоряжения собственностью;
- справка о жильцах, зарегистрированных жильцах или их отсутствии;
- платежный документ, подтверждающий уплату пошлины в размере 2 тысяч рублей;
- приемопередаточный акт с включением сведений о показаниях счетчиков;
- расписка, устанавливающая выплату средств в сумме, указанной в купчей.
Не избавляйтесь от квартир, поддавшись панике
Любую сделку суд может отменить, особенно банкротство если не за горами
Есть две группы ситуаций.
Первая: гражданин в преддверии банкротства спешит продать / подарить всё имущество, включая единственную квартиру.
Но когда суды успешно отменят все сделки, квартиру уже не признают единственным жильём. Логика проста: раз должник избавился от квартиры, значит, ему точно было где жить. Вот пусть там и живёт.
Вторая группа ситуаций: гражданин или его супруга распродаёт всё, кроме единственной квартиры. Тем самым он оставляет за собой как бы единственное жильё в надежде, что его не заберут.
Квартира под арестом или ограничением
Как пояснила юрист Евгения Свинтаржицкая, сами по себе долги за коммуналку или капремонт не влекут за собой ограничений прав владельца квартиры. Ему, в частности, не могут запретить продать квартиру. Однако если УК (или ТСЖ) подала судебный иск о взыскании долга, суд удовлетворил иск, а пристав исполнитель наложил арест на квартиру (или запрет на регистрационные действия с ней), то продажа квартиры требует дополнительных манипуляций.
Арестованная квартира – это, как правило, обуза для владельца. Часто он готов продать её с хорошей скидкой, лишь бы избавиться от долгов и уладить вопрос с органами правосудия. Сделка с участием такой квартиры достаточно сложна в оформлении. Такими обычно занимаются риэлторы. Самостоятельно продать квартиру, находящуюся под арестом, способен не каждый владелец.
Правовые нюансы наличия долга по коммунальным платежам
Главным нюансом долга является то, что при регистрации договора купли-продажи для последующего получения свидетельства о праве собственности, регистрирующий орган может запросить соответствующий документ, подтверждающий полное погашение коммунального бремени, а при отсутствии такового – отказать в процедуре.
При реализации правомочий в отношении недвижимости с долгами стоит учитывать следующее:
- Наличие непогашенных коммунальных долгов не может умалять право собственника на решение продать, обменять, завещать или подарить объект (исключением является наложение ареста в соответствии с судебным постановлением);
- На сменившегося собственника квартиры не переходят долговые обязательства от предыдущего владельца;
- Срок исковой давности по взысканию долга за коммунальные платежи составляет 3 года (то есть, если собственник не платил за коммуналку в течении 10 лет, то управляющая компания сможет взыскать средства только за последние три года с даты подачи иска);
- Цессия (перевод долга) со стороны управляющей компании в отношении коммунальных долгов невозможна;
- Долговые обязательства по взносам за капитальный ремонт могут перейти к новому владельцу на основании закона (ст. 158 ЖК РФ).
Процесс заключения сделки
Заключение сделки продажи квартиры с долгами происходит в общем порядке. Для начала необходимо найти покупателя на квартиру. Для того, чтобы сразу закрепить имеющуюся договоренность юридически желательно составить с ним предварительный договор.
Далее уже спокойно собрать все требуемые документы, составить основной письменный договор. Далее необходимо изучить представленный на подписание проект, все документы продавца. Затем, если никаких проблем нет, пописать документ.
Фактическую передачу квартиры стоит осуществлять по акту. Можно составить его отдельно или включить в сам договор.
Нотариально заверять его не нужно.
Однако потребуется пройти регистрацию в Росреестре, заплатив пошлину в 2000 руб. Только после завершения данной процедуры покупатель может считаться новым собственником купленной квартиры.
Долги по платежам на капремонт
Отдельно следует рассмотреть проблему долгов по платежам в фонд капремонта. Согласно ч. 3 ст. 158 ЖК РФ, при продаже квартиры этот долг не уходит вслед за бывшим собственником, а остается «висеть» на квартире. И обязательства по его погашению лежат теперь на новом владельце (покупателе квартиры).
Евгения Свинтаржицкая
юрист
Большинство покупателей знают об этой особенности, поэтому многие даже не интересуются, как обстоят дела с долгами за услуги ЖКХ, но все настаивают, чтобы продавец обязательно полностью рассчитался с фондом капремонта. Именно на погашение этого долга, покупатель может выдать аванс или целевой заём продавцу, чтобы к моменту сделки квартира была чистой от долгов по капремонту.
Следует учесть, что есть дома, жильцы которых получают две отдельные квитанции: одну за услуги ЖКХ, вторую – со взносами на капремонт. Соответственно, если управляющая компания такого дома выдала справку, что у гражданина долгов нет, это касается только платежей за коммуналку, но не за капремонт.
Никита Словиковский
директор агентства недвижимости «Драже»
Добросовестный риэлтор не ограничится изучением квитанции, а обязательно позвонит в фонд капитального ремонта. Но тут надо учесть, что взносы жильцов этого дома могут накапливаться не в фонде, а на счёте дома. В этом случае информации о платежах и задолженностях по этому дому в фонде капремонта не будет. Впрочем, в фонде, по крайней мере, скажут, где накапливаются взносы владельца продаваемой квартиры. Если эти деньги «живут» у них, то скажут, есть ли задолженность по данной квартире (но сумму не назовут). Если средства аккумулируются на счете дома – лучше звонить в управляющую компанию. Не в ЕРЦ! В ЕРЦ эту информацию не видят и справка из ЕРЦ ничего о наличии долга по капремонту не скажет. Если есть долг – в УК об этом сообщают охотней, ведь есть шанс, что по просьбе покупателя владелец квартиры свои долги перед сделкой погасит.
Впрочем, как поясняют представители управляющей компании, и у них информация о платежах в фонд капремонта есть не всегда.
Анна Еремеева
руководитель управляющей
Платежи за капремонт часто проходят отдельной квитанцией, и УК не может предоставить справку об отсутствии долга по капремонту. Её может дать только фонд, который занимается этими платежами. По закону обязанность погашения долга лежит на новом владельце за исключением случаев, когда в договоре купли-продажи содержится формулировка – что продавец обязуется погасить задолженность до момента перехода прав собственности помещения. В этом случае у покупателя имеется возможность обратиться в суд с требованием о взыскании сумм с прежнего собственника.
Никита Словиковский также напоминает, что собственника квартиры нужно проверить по базе исполнительных производств на сайте ФССП России – иногда следы долгов по капитальному ремонту можно увидеть там.
Как проверить долги квартиры до покупки
До совершения сделки обязательно истребование у продавца справки о погашении коммунальных долгов, о полных выплатах по капремонту. Однако данные справок часто оказываются некорректными, поэтому будущему собственнику рациональнее самостоятельно выяснять состояние коммунальных счетов квартиры.
Управляющие компании и ТСЖ нередко отказываются сообщать сведения о задолженностях продавца недвижимости неизвестному лицу, назвавшемуся возможным покупателем квартиры. Они потребуют доверенность от существующего собственника, которой он, разумеется, не предоставит.
Поэтому выяснять долги удобнее дистанционным путем, предварительно переписав номера лицевых счетов с существующих у продавца квартиры платежек по ЖКУ. Следует проверить состояния коммунальных выплат по снабжению водой, теплом (горячей водой), природным газом, электричеством, а также услуг ГТС, домофона, интернета, кабельного ТВ, консьержа. Особенное внимание уделить платежам по капремонту многоэтажки.
Текущую задолженность по электроэнергии узнать можно в справочной местной энергонабжающей компании. Долги по ГТС жилой недвижимости, абонированной телефонной линией, можно также выяснить в справочной оператора городской телефонной сети.
Через сайты поставщиков ЖКУ можно выяснить долги собственника, заполнив форму запроса. На сайте управляющей компании указываются списки должников по капремонту и ЖКУ – проверьте их. Размеры долга квартиры возможно выяснить через банкомат – нужно ввести адрес объекта недвижимости.
Можно ли подать в суд на прежнего хозяина
В случае с долгами по коммунальным платежам подавать в суд на прежнего хозяина нет необходимости, так как их взыскание в полномочиях УК и платить ничего не нужно. Можно оформить исковое заявление с требованием по возмещению расходов, если продавец сокрыл факт наличия задолженности. Если сумма иска меньше 50 тыс. рублей нужно обратиться в мировой суд по месту жительства истца/ответчика (ст. 24 ГПК РФ), если больше — в районный (ст. 23 ГПК РФ). Если сделку сопровождал риэлтор, то лучше адресовать иск ему по причине предоставления некачественной услуги.
Справка. Так как сделка КП по правилам осуществляется по факту предоставления справки, свидетельствующей об отсутствии задолженности, такие случаи редкость. Иск, касающийся взносов за капремонт, вероятнее останется без удовлетворения.
Законодательство четко определяет, кто должен оплачивать возникшие долги по коммунальным платежам. В ст. 153 ЖК РФ говорится, что задолженность по услугам ЖКХ принадлежит собственнику недвижимости. Это относится даже к тем, кто уже продал квартиру, потому что обязанности по уплате коммунальных счетов у нового владельца образуются с даты получения документов на жилплощадь.
Проще говоря, вся задолженность до совершения сделки является обязанностью прежнего владельца, вне зависимости, знал об этом моменте покупатель или нет.
Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги
С другой стороны, управляющие компании редко обращают внимание на подобные нюансы и начинают взыскивать долг с нового хозяина. Собственнику остается только единственный путь – обращение в суд и определение истинного должника по образовавшимся долгам.
Взыскание долгов ЖКХ c 2020 года
Время чтения 7 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ / A−
Взыскание долгов по ЖКХ – большая проблема как для управляющих компаний, так и для ресурсоснабжающих организаций. Раньше многие коммунальщики продавали долги коллекторам, частично покрывая задолженность полученными средствами. Полностью долги не исчезали, поэтому нередко бремя погашения оставшейся части задолженности ложилось на добросовестных плательщиков.
В 2019 году законодательство изменилось. О том, какие поправки были внесены в Жилищный кодекс, и как они работают на практике, расскажем в статье.
С июля 2019 года в России действует новое правило – компании, предоставляющие населению коммунальные услуги, или являющиеся посредниками при предоставлении таких услуг, не вправе передавать право требования долга за неоплаченную «коммуналку» сторонним (коллекторским) компаниям. Пока закон работает не так, как хотелось бы законодателям, поэтому в 2020 году планируется внести в него некоторые правки – подробнее о них расскажем ниже.
Как самостоятельно узнать о долге?
Лучше самостоятельно заняться вопросом поиска информации о коммунальных долгах. Существует несколько способов:
- Зайти лично в управляющую компанию или ТСЖ и поинтересоваться. Однако на практике сотрудники ТСЖ отказываются выдавать такую информацию без наличия у вас доверенности от собственника квартиры. Управляющие компании обычно более лояльны. Здесь же вы можете узнать какие именно платежи и куда платятся.
- Зайти на официальный сайт управляющей компании и проверить списки должников.
- На сайте официальных коммунальных служб, заполнив необходимую форму.
- Зная точный адрес недвижимости – через банкоматы.
- Зная номер лицевого счета квартиры – по городским телефонам коммунальных служб или в почтовом отделении.
- У консьержа узнать номер председателя или администратора дома и позвонить ему напрямую. Кстати, сам консьерж может быть тоже очень полезен в получении информации о долге по квартире.
- Однако единственно верное и при этом малозатратное по времени решение — заставить продавца самостоятельно взять соответствующие справки об отсутствии долга в управляющей компании, ТСЖ или непосредственно в коммунальных службах (если договор заключен с ними напрямую). Но и тут нужно учесть один фактор.
Правила оформления перехода права
Следующий алгоритм поможет покупателю избежать проблем и неприятных разбирательств с УК и судебными органами, если возникли сомнения в отсутствии задолженностей по ЖКХ:
- Потребовать от продавца исчерпывающий список документов на отчуждаемый объект собственности (правоустанавливающую документацию, выписку ЕГРП, свидетельства).
- Изучение представленного списка позволит выявить, нет ли юридических ограничений по перерегистрации недвижимости на нового собственника, не наложен ли арест на имущество в связи с долгами.
- Направить запрос в УК или уточнить на специализированных сайтах о ситуации с платежами по рассматриваемой квартире. Данные запросы потребуют согласия на распространение сведений посторонним, однако, если текущий владелец не намерен способствовать получению информации, существует высокая вероятность риска. Отказ представлять документы, подтверждающие оплаты по коммунальным расходам, является серьезным поводом отказаться от приобретения.
- При выявлении неоплаченных счетов, нужно внести в составляемый договор пункты об ответственности прежнего хозяина по долгам, которые образовались в период владения имуществом.
- В качестве альтернативы, в договор можно внести пункт, устанавливающий скидку при расчетах за квартиру, которая позволит новому владельцу рассчитаться по образовавшейся задолженности.
- После того, как вопрос с погашением долга урегулирован договором, производят перерегистрацию квартиры на покупателя в Росреестре.
- В акте приема-передачи квартиры указывают отдельный пункт, где фиксируются данные счетчика на момент принятия собственности.
К сделке готовят внушительный перечень бумаг, сводящего риск проблемной сделки к минимуму:
- документы, удостоверяющие личности покупателя и продавца.
- выписка из ЕГРП.
- документ из ФНС, подтверждающий оплаты имущественного налога.
- справка от ФССП, устанавливающая право на переоформление недвижимости.
- счета и выписки из обслуживающей организации, конторы ЖЭК, поставщиков услуг, свидетельствующих о полном расчете по платежам.
- договор купли-продажи (при наличии долга – с включением отдельного пункта, устанавливающего ответственность конкретной стороны сделки за оплату потребленных услуг;
- свидетельство, правоустанавливающий документ, подтверждающий легитимность распоряжения собственностью;
- справка о жильцах, зарегистрированных жильцах или их отсутствии;
- платежный документ, подтверждающий уплату пошлины в размере 2 тысяч рублей;
- приемопередаточный акт с включением сведений о показаниях счетчиков;
- расписка, устанавливающая выплату средств в сумме, указанной в купчей.