Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды с правом выкупа недвижимости между физ лицами». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Под арендой жилья с правом выкупа понимается сделка, дающая жильцам право приобрести квартиру после истечения договора. После того, как жильцы выплатят последний платеж аренды, квартира переходит в их собственность. Процесс передачи прав собственности должен быть подтвержден правильно составленным актом.
Отвечает доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Оксана Васильева:
В договоре аренды в обязательно порядке должны быть указаны условия выкупа. Необходимо также прописать условия, при которых жилье может перейти в собственность арендатора. Как правило, это происходит:
- после завершения срока аренды (обычно она бывает от 1 года до 3 лет), который указан в договоре;
- до того, как закончился срок аренды, но при внесении жильцами всей стоимости квартиры, указанной в договоре.
В третьем варианте консолидированы два предыдущих: квартира может перейти в собственность после оплаты стоимости либо при истечении срока аренды.
Общая схема взаимодействия сторон по съему с выкупом следующая:
- Стороны заключают договор аренды с последующим выкупом по правилам, предусмотренным для ДКП. Договор предусматривает определенный порядок расчета за квартиру.
- В течение установленного срока арендатор проживает в квартире и вносит установленные суммы.
- По окончании срока аренды квартира переходит в собственность арендатора. Вопросы выкупной цены при этом регулируются договором. Предложение о выкупе доли в квартире может поступить как от нанимателя, так и от хозяина жилья.
- Как и сделке купли продажи, права нового владельца регистрируется в Росреестре – уже после выкупа жилья.
После регистрации прав новый владелец становится полноправным собственником недвижимости, может ее продавать, покупать, закладывать и иным образом распоряжаться.
Ключевой момент всей процедуры – правильно составить соглашение. Именно от текста договора будет зависеть статус жилья и права участников сделки в его отношении.
Среди множества вариантов получения права собственности на квартиру (ипотека, рассрочка и т.д.) аренда с последующим выкупом наименее распространена, поскольку четкого регулирования процесса нет в законодательстве.
Тем не менее, в ряде случаев граждане прибегают к подобному способу по причине его привлекательности для обеих сторон.
Арендатору сделка выгодна по следующим причинам:
- Возможность заселения в квартиру после подписания соответствующего договора.
- Отсутствие посредника в лице банка (как при ипотечном займе), следовательно, нет начисления процентов, необходимости сбора справок и оплаты страховки.
- При расторжении договора аренды с правом выкупа наниматель теряет только сумму, уплаченную владельцу жилья в качестве арендной платы.
Собственник квадратных метров соглашается на подобный способ реализации:
- Когда квартиру длительное время не удается продать по причине имеющихся недостатков (отсутствие ремонта, неблагоустроенный район и т.д.).
- Для получения стабильного ежемесячного дохода в виде платы квартиросъёмщика за проживание.
Аренда с правом выкупа
Лизинг жилья — это тип аренды жилой недвижимости на длительный срок, который подразумевает последующий выкуп.
Владелец квартиры (или дома) и арендатор заключают договор аренды. В нем как раз и прописывают возможность выкупить жилье. По договору арендатор вносит арендные платежи и выкупную стоимость частями. Минимальный размер первоначального взноса составляет у разных компаний от 10% до 40% стоимости жилья. Срок договора не должен превышать десяти лет.
После того как арендатор выплачивает всю сумму за квартиру, заключается договор купли-продажи — и квартира становится собственностью арендатора. Если, пока еще действует аренда, одна из сторон передумала и сделку купли-продажи решила отменить, владелец возвращает арендатору все выплаченные за квартиру деньги за вычетом арендной платы на срок аренды.
Эту схему можно считать разновидностью покупки жилья в рассрочку. Но предусмотрена дополнительная нагрузка — арендная плата. Ближайшая аналогия — проценты в ипотеке.
До 2011 года договоры лизинга жилой недвижимости заключать было нельзя. Но в последние годы лизинговые компании могут легально совершать сделки с физическими лицами.
Понятие и законодательное регулирование
Аренда с правом выкупа — это сделка, при помощи которой определенное имущество передается собственником третьему лицу во временное пользование и на условиях оплаты. В свою очередь, соответствующий договор аренды является документальным закреплением этой сделки. Ее сторонами выступают:
- арендодатель и продавец — собственник имущества;
- арендатор и покупатель — третье лицо, которое получает его в пользование.
Особенностью данной сделки является тот факт, что в дальнейшем это имущество переходит в собственность арендатора. Происходить это может в двух случаях:
- после внесения определенной суммы денежных средств в счет оплаты полной стоимости.
- После истечения установленного срока.
Аренда с правом выкупа недвижимости часто сравнивается с лизингом. Между этими сделками имеются определенные отличия:
- во время лизинга отсутствуют ограничения при выборе арендуемого жилья, поэтому арендатор подбирает объект, после чего лизингодатель покупает его у владельца и предоставляет в финансовую аренду, а при стандартной аренде оформляется жилье, находящееся в собственности у человека, поэтому ограничивается выбор объекта;
- в лизинге участвует три стороны, а при аренде напрямую формируется договор между двумя участниками;
- во время составления соглашения лизинга имеется возможность у клиента выкупить недвижимость, а при арендном контракте это возможно только при наличии соответствующего пункта.
Многих людей и компаний интересует аренда с правом выкупа коммерческой недвижимости. При таких условиях предприниматели могут проверить, является ли выбранное место удобным для работы и клиентов. Если деятельность является эффективной, то принимается решение о выкупе объекта.
Использование аренды с правом выкупа недвижимости обладает многими плюсами для арендатора:
- покупка квартиры без использования заемных средств;
- недвижимость используется до окончательного выкупа;
- можно отказаться от сделки в любой момент;
- не требуется собирать множество документов для подписания договора;
- отсутствуют дополнительные затраты, относящиеся к жилью, так как не оформляется страховка и не проводится оценка;
- не нужно вносить первоначальный взнос.
К плюсам для арендодателя относится:
- можно продать имеющийся объект по высокой цене;
- недвижимость принадлежит владельцу до окончательного выкупа;
- разрешается расторгнуть договор в любой момент.
Обычно аренда с правом выкупа недвижимости используется арендодателями, желающими продать свою недвижимость, но они не могут выполнить этот процесс оперативно за счет высокой стоимости объекта или других факторов.
Главной особенностью договора является то, что он сочетает в себе элементы обычной аренды и сделки купли-продажи. Порядок оформления состоит из двух действий: составление договора и регистрация жилья в собственность по окончанию выплат.
Необходимо ли прибегать к помощи специалиста?
Так как правоприменительная практика мала из-за редкости заключения подобных сделок, то обращение к юристу обязательно. Корректного образца данного договора, который может подойти многим, практически нет, потому его необходимо составлять с нуля и досконально продумывать большое количество условий. Также необходимо проконсультироваться с специалистом по поводу дальнейшей регистрации жилья в собственность. Конечно, составление данного документа обойдётся достаточно дорого, но это необходимо для того, чтобы по максимум обезопасить и узаконить сделку.
Обратите внимание: Договор аренды с правом выкупа не является прямым конкурентом ипотеке, так как размер выплат рознится. Данный вид аренды скорее предусмотрен для лиц, которые не могут получить ипотечный кредит или находятся в чёрном списке у банка. А также не могут подтвердить свой источник заработка.
К данному виду сделок необходимо обращаться только после тщательного анализа всевозможных вариантов покупки жилья и съёма квартиры. Так как данный вид аренды пока ещё полностью не изучен на рынке и не является столь популярным, как в Европе.
Какие нужны документы?
Так как договор предполагает собой сложную структуру, то для его составления потребуется немало бумаг:
- паспорта участников сделки;
- нотариально заверенное согласие супругов на заключение подобной договоренности;
- свидетельство о заключении брака;
- кадастровый паспорт и техплан квартиры;
- свидетельство о регистрации права на продаваемую «недвижку»;
- договор, дающий право на квартиру;
- сберкнижка или номер расчетного счета для перевода денег;
- оценка стоимости квартиры;
- справка из Росреестра об отсутствии обременений на жилплощадь;
- справка из ЖЭУ об отсутствии коммунальных долгов.
Образец типового договора аренды с правом выкупа
В правовых документах нет четкого понятия договора аренды с правом выкупа, как следствие, нет и никаких конкретных предписаний по данному виду сделок. Тем не менее, подобные сделки являются полностью законными и регулируются теми же статьями Гражданского кодекса, что договора аренды и купли-продажи.
Давайте рассмотрим перечень пунктов, которые включаются в данный договор:
- Дата и место заключение договора;
- Информация о сторонах. Если договор заключается между физическими лицами, то необходимы их паспортные данные. Если речь идет о юридическом лице, то необходимо предоставить правоустанавливающие документы организации;
- Описание предмета договора. Необходимо максимально подробно описать имущество, с которым совершается сделка. Если речь идет о недвижимом имуществе, то указывается точный адрес, площадь, количество комнат, этаж, кадастровый номер, а также данные из технического паспорта;
- Арендная плата. Важно понимать, что по условиям договора обязательно должна быть установлена арендная плата. Описание аренды и покупки должны быть прописаны двумя разными пунктами и соединять их нельзя. Говоря об арендной плате, стороны должны договориться о конкретной сумме, которую арендатор будет ежемесячно за пользование имуществом;
- Стоимость выкупа имущества. Определяется точная стоимость, которую необходимо заплатить покупателю для приобретения имущества, при этом данная сумма должна быть фиксированной. Если речь идет о длительных договорах, стороны могут уговорить изменение цены в одну или другую сторону в зависимости от уровня инфляции. Важно указать входит ли арендная плата в выкуп имущества или эти платежи никак не связаны;
- Информация о выкупных платежах. Чаще всего, когда речь идет о подобных договорах, имущество выкупается постепенно с использованием ряда платежей. Стороны должны заранее оговорить количество платежей, их размер, а также даты, когда они должны быть переданы продавцу. Важно также описать способ передачи платежей;
- Срок действия договора. Стороны имеют права указать конкретную дату, когда действие договора прекратиться, чаще всего эта дата совпадает с датой последнего платежа за выкуп. Но участники сделки могут и не указывать дату завершения действия договора, в таком случае он будет считаться бессрочным (заключенным на неопределенный срок). Расторгнуть бессрочный договор имеет право любой участник, предупредив за 3 месяца до расторжения второго участника;
- Права и обязанности сторон. Данный пункт детально описан в статьях Гражданского кодекса, но стороны имеют права дописывать дополнительные условия. Главное, чтобы они не противоречили действующему законодательству;
- Ответственность сторон. Данный пункт также регулируется законодательством, но часто участники желают прописать свои условия. Таким образом, участники могут смягчить или наоборот увеличить ответственность за невыполнение данных в договоре обязательств;
- Расторжение договора. Участники имеют право написать перечень условий, при которых договор расторгается, а также описать то, каким образом он будет расторгнут. При этом это может быть описание как одностороннего расторжения для каждого участника, так и условия двустороннего расторжения;
- Дополнительные условия. В этот пункт стороны могут включить свои условия, которые они считают необходимыми. Эти условия могут касаться, как отдельно аренды, или покупки, так и всего договора в целом;
- Реквизиты сторон и их подписи.
Арендодатель может расторгнуть соглашение в одностороннем порядке, если:
- оговоренная оплата не осуществляется в течение 2 месяцев либо больше;
- арендатор считает, что арендодатель ухудшает состояние квартиры;
- квартира используется не по назначению.
- арендодатель препятствует пользованию квартирой.
Договор нужно заполнить в трех экземплярах. Специалисты рекомендуют зарегистрировать соглашение в Росреестре, так как это позволит максимально обезопасить права сторон.
Когда наступает полное право собственности арендатора?
- По завершении срока сделки.
- При досрочных расчетах это может наступить раньше, чем зафиксированный срок.
Какие нужны документы?
Так как договор предполагает собой сложную структуру, то для его составления потребуется немало бумаг:
- паспорта участников сделки;
- нотариально заверенное согласие супругов на заключение подобной договоренности;
- свидетельство о заключении брака;
- кадастровый паспорт и техплан квартиры;
- свидетельство о регистрации права на продаваемую «недвижку»;
- договор, дающий право на квартиру;
- сберкнижка или номер расчетного счета для перевода денег;
- оценка стоимости квартиры;
- справка из Росреестра об отсутствии обременений на жилплощадь;
- справка из ЖЭУ об отсутствии коммунальных долгов.
Договор аренды оборудования с последующим выкупом
Договор аренды заключается между собственником имущества, сдающим его в аренду (арендодателем), и лицом, берущим это имущество в аренду (арендатором).
В договоре аренды должно содержаться описание арендуемого объекта с указанием стоимости, размер арендной платы, обязанности сторон по ремонту и восстановлению имущества, обязательства арендатора сохранять имущество и возвратить его, а также условия возможного выкупа арендатором.
По договору имущественного найма арендодатель предоставляет арендатору за оговоренную плату во временное владение и пользование или во временное пользование предмет аренды. Плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества, являются собственностью арендатора.
Договор аренды оборудования с последующим выкупом состоит из:
- Предмета договора.
- Перечисления права и обязанностей сторон.
- Цены и порядка расчетов.
- Указания ответственности сторон.
- Срока действия договора.
- Прочих условий.
- Реквизитов и подписей сторон.
В случае необходимости в договор можно вносить дополнительные разделы. Договор аренды с последующим выкупом на срок не менее одного года составляется в письменной форме, и подлежит обязательной государственной регистрации. Это требование – общее для всех видов договоров аренды, если иное не предусмотрено специальными нормами.
Обе стороны по договору аренды имеют взаимные права и обязанности. Главная обязанность арендодателя – передача имущества в пользование арендатору, а одна из важнейших обязанностей арендатора – использование принятого по договору имущества по назначению.
Предоставляя объект аренды, арендодатель, получает плату или иное встречное предоставление. Даже если в тексте договора размер арендной платы не определен, это не лишает арендодателя права требовать ее получения.
Общие положения договора аренды с последующим выкупом
Объектами таких отношений могут выступать:
- участки земли;
- квартиры и дома;
- нежилые помещения;
- автомобили;
- оборудование и техника.
Основное требование при этом, чтобы арендуемая собственность не утратила своих свойств в процессе эксплуатации.
Некоторые категории имущества нельзя использовать как объект подобной сделки по законам Российской Федерации.
Это, к примеру:
- земли лесного и водного фонда;
- заповедники;
- территории общего пользования.
Согласно ст. 608 ГК РФ арендодателем может быть как собственник владений, так и другое лицо, наделенное таким правом хозяином или законом.