Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности при покупке квартиры с прописанным человеком». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При покупке квартиры, в которой прописаны другие люди, следует заключить особый правовой договор, чтобы учесть интересы всех сторон. Если вы хотите продать квартиру с прописанными лицами, значит, вам нужно подготовить образец договора купли-продажи, учитывая особенности этой ситуации.
Квартира с прописанным. Права зарегистрированного в квартире. Продать квартиру с прописанным. — блоги риэлторов / ЦИАН
Какие права имеет прописанный в квартире? История с одним пользователем. Купить и продать квартиру с прописанным. В чем проблема?
Юридическое освобождение квартиры. История с пользователем.
Я давно не писала про юридическое освобождение квартиры… И вот, одна недавняя история, которая еще не закончилась, а только получила развитие, натолкнула меня на написание этой статьи.
Моя коллега, с которой мы периодически работаем вместе, попросила меня показать квартиру, которую она помогала продать в Центральном округе Москвы, пока она уехала по делам за город. Квартира находилась в самом сердце столицы – у метро Пушкинская.
Она оставалась коммунальной до сегодняшнего дня. В ней проживает один из двух собственников в двух комнатах с женой, второй собственник сдавал свою комнату арендаторам.
Неоднократные попытки риэлторов развезти эту коммунальную квартиру на отдельные жилплощади для каждого собственника, закончились полным провалом. Моя коллега с большой долей пессимизма выставила ее в рекламу…
Один из покупателей проявил интерес к этой квартире. Мы начали переговоры. Собственник — Олег, который проживал в квартире, все время выезжал в командировки, и с ним тяжело было встречаться и вести переговоры. Это занимало много времени… Олег приватизировал свои комнаты в двухтысячных годах, а затем прописал на свою площадь свою маму.
Мама уехала жить во Францию и периодически приезжала в Москву навестить сына и погулять по исторической Родине. Но когда зашел вопрос о продаже квартиры, она перестала выходить на связь во Франции (то ли супруг заболел, то ли еще что-то). Мы начали дергать Олега, потому что нужна была ясность с выпиской мамы до сделки. Зашел вопрос об авансе… Мама на связь не выходила.
И вдруг, о чудо, мама оказывается уже летит в Москву без приглашения…Мама прилетела. На вторичных показах квартиры вела себя довольно двусмысленно, показывая, что она хозяйка, всеми уважаемая… И видимо долго вела она свою агитацию перед сыном, объясняя, как хорошо прилететь в Москву и погулять по Тверской и старым улицам. Олег объяснял, что он может выписать её по суду.
А она, внимая его обещаниям прописать её в новой квартире, гнула свою линию («хорошо жить в центре столицы», имея такие комнаты). Итогом было то, что аванс отменили, документы на квартиру долго лежали у агента. Мама улетела обратно во Францию. Кстати, мама владеет половиной квартиры в Подмосковье. Мы как агенты, были в ужасе. Олегу – её сыну лет тридцать.
Он хочет жить в своей отдельной, а не коммунальной квартире, но у мамы свое мнение. Вот так пользователь квартиры испортил запланированную сделку.
Почему покупатели не хотят покупать квартиру с прописанными в ней людьми?
Купля-продажа квартиры с прописанными людьми – это не самая привлекательная сделка для потенциальных покупателей. И это неудивительно, ведь наличие прописанных людей в квартире может создать ряд сложностей и проблем для новых владельцев. Во-первых, такая квартира нельзя продать сразу же после покупки, потому что прописанные люди имеют право на проживание в ней в установленные законом сроки. Во-вторых, покупатели рискуют столкнуться с трудностями в оформлении договора купли-продажи, поскольку наличие прописанных лиц усложняет оформление сделки.
Почему же покупатели не хотят покупать квартиру с прописанными людьми? Прежде всего, это связано с тем, что статус прописанных лиц в новой квартире после покупки остается неясным. Покупатели опасаются, что они могут оказаться в ситуации, когда прописанные люди не захотят покинуть квартиру, и это может потребовать дополнительных затрат и юридических споров. Кроме того, наличие прописанных людей в квартире может создать проблемы с ее планировкой и использованием в будущем.
Купля-продажа квартиры с прописанными людьми требует дополнительных усилий и затрат. Необходимо быть готовым к тому, что процесс совершения сделки может занять больше времени, а оформление документов будет более сложным и дорогостоящим. Поэтому многие покупатели предпочитают отказаться от покупки такой квартиры и искать другие варианты, где нет прописанных людей.
Таким образом, многие покупатели не хотят покупать квартиру с прописанными в ней людьми из-за возможных юридических проблем, неясного статуса прописанных лиц и дополнительных затрат. Это усложняет процесс купли-продажи и может существенно затянуть его на большой срок. Поэтому, если у продавца есть возможность, лучше очистить квартиру от прописки перед продажей, чтобы сделка прошла гладко и без проблем для всех сторон.
Кого не получится выписать из купленной квартиры?
Покупка квартиры с прописанным человеком – это приобретение недвижимости с «обременением». Однако помните, что закон в большинстве случаев будет на вашей стороне. После того, как сделка купли-продажи будет зарегистрирована в Росреестре, все жильцы будут выписаны.
Не получится выписать только лица:
- прописанные на момент приватизации квартиры, но не являющиеся её собственниками;
- проживающие в квартире на основании «завещательного отказа» или договора ренты;
- являющиеся членами или бывшими членами жилищно-строительных кооперативов и их семьи;
- не достигшие совершеннолетия;
- признанные недееспособными;
- проживающие по договору безвозмездного пользования (ссудополучатели).
Все остальные граждане могут быть выписаны. Если они не хотят делать этого добровольно, можно обратиться в суд по месту жительства.
Какие проблемы могут возникнуть
Покупка жилья с зарегистрированными в нем людьми является заманчивым предложением. Его, как правило, продают гораздо дешевле, чем аналогичное без жильцов. Такая покупка может привести к возникновению проблем в будущем. Человек, состоящий на регистрационном учете должен сняться с него после совершения сделки, но часто бывает, что граждане отказываются выписываться в добровольном порядке.
Даже если прописанный не проживает в данной квартире, владельцу все равно придется производить за него оплату коммунальных услуг. Также сложности могут возникнуть, если он вновь решит продать или обменять квартиру.
Кроме этого существуют лица, которых выписать невозможно. К таковым относятся:
- люди, которые могут пользоваться жильем по завещательному отказу;
- отказавшиеся от приватизации квартиры в пользу других жильцов.
Такие категории граждан имеют право пожизненно проживать в конкретном жилье. Также перед покупкой квартиры следует узнать, не зарегистрирован ли в жилье осужденный, отбывающий наказание в местах лишения свободы. Так как даже если вы снимете его с учета, он без труда восстановить свою прописку, если процедура выписки была проведена на момент отбытия им наказания.
При отказе или затягивании добровольной выписки жильцами, вопрос придется решать в судебном порядке. Во избежание этого перед совершением сделки необходимо проверить, нет ли в квартире прописанных граждан.
Составляя договор о купле-продаже, владелец обязан указать в нем об имеющихся обременениях (в том числе и о прописанных лицах). Если он скроет этот факт, то покупатель впоследствии сможет расторгнуть сделку в судебном порядке.
Чтобы продать квартиру с зарегистрированными родственниками, продавец должен предоставить следующее
- Паспорт, паспорт
- расширенная выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, расширенная выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, расширенная выписка из Единого государственного реестра юридических лиц.
- выписка из домовой книги, а
- технический паспорт; и
- Документация, на основании которой было зарегистрировано право собственности; и
- Свидетельство о невыполнении обязательств коммунального предприятия
- Нотариальное согласие супруга в случае продажи имущества.
- Разрешение органа по завещанию, если имущество продается детям.
Покупателям необходим только паспорт. Если вы состоите в браке, то для приобретения недвижимости на совместные средства или по брачному контракту требуется согласие супруга.
Процедура снятия с учета
После регистрации права собственности на недвижимость в Росреестре покупатель получает выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). На основании этого он вместе с регистратором подает заявление в районный или мировой суд по месту нахождения вновь приобретенной квартиры. Однако прежде чем это сделать, необходимо уведомить регистрирующее лицо о необходимости снятия с регистрации и о намерении обратиться в суд.
Лучший способ сделать это — отправить уведомление заказным письмом. Если получатель не отвечает, через месяц может быть подан иск. Ответчиком по гражданскому иску будет являться неосвобожденный гражданин.
Для этого собственник составляет исковое заявление по форме, указанной в разделе 131 Гражданского процессуального кодекса, в котором он указывает
- Основание для обжалования: приобретение квартиры с гражданином, не имеющим права на льготы.
- Причины приобретения «проблемной» квартиры.
- Необходимость исключения его из реестра и факт отказа (бездействия) ответчика в направлении уведомления ответчику.
Заявочная часть должна включать
- Просьба об одобрении всего иска.
- Разрешение на депортацию ответчика (с указанием его имени, фамилии и отчества).
Подпись и дата заявления должны быть поставлены в конце текста. Ниже приводится список приложений. Приложения предоставляются в соответствии со статьей 132 Гражданского процессуального кодекса, в зависимости от количества ответчиков и требований.
Они неизменно включают следующее.
- DKP,.
- выписка из ЕГРН, и
- квитанция почтового отделения об отправке заказного письма в адрес ответчика; и
- надпись, подтверждающая передачу уведомления, а также
- заказное письмо с уведомлением о получении; и
- другие документы, подтверждающие право требования.
После назначения даты судебного заседания лицо, не снятое с учета, должно явиться в суд, чтобы доказать, что оно утратило право пользования жилым помещением.
Если суд примет решение в пользу арендатора, суд будет
- получить выписку из судебного решения, и
- Подождать 10 дней, пока решение вступит в силу
- отнести его в МФЦ и подать заявление о снятии ответчика с регистрации.
Однако, если нежелающий выселяться арендатор отказывается покинуть квартиру, вы должны обратиться в магистрат, чтобы начать процедуру выселения.
Важно: Если ваше дело прекращено, вы можете подать апелляцию в Высший суд в течение 10 дней после получения решения суда.
Если квартира фактически не освобождена жильцом (он сохраняет регистрацию и проживание) или формально (человек не проживает в квартире, но сохраняет регистрацию), продавец не может требовать полную рыночную стоимость. ‘За это. Как правило, продавец должен снизить цену на 10-30%, а возможно, и больше.
Найти покупателей на такое жилье сложно — все понимают, что экономия может привести к серьезным проблемам (некоторых жильцов невозможно ни выселить, ни избавиться от закона).
Если продавец не желает раскрывать эту информацию, имущество может быть возвращено в собственность. У покупателей, с помощью опытного юриста, есть много возможностей доказать неразглашение информации и тем самым ущемление своих интересов.
Как выписать зарегистрированных людей?
Если вы собственник квартиры и планируете ее продать, возникает вопрос о том, можно ли выписать зарегистрированных людей по законом? Какие есть сроки и особенности при выписке прописанных людей при продаже квартиры?
Согласно правовой практике, продажа квартиры с прописанным человеком возможна. При этом важно учесть следующие моменты:
- Продажа квартиры с зарегистрированными людьми требует согласия всех прописанных
- Сделка должна быть оформлена в письменной форме и подписана всеми сторонами
- При продаже квартиры с прописанными людьми участники сделки также обращают внимание на статус продавца и его права на жилое помещение
- Если один из зарегистрированных в квартире собственников отказывается подписать договор купли-продажи, продажа квартиры без его согласия невозможна
Для выписки зарегистрированных людей из квартиры необходимо обратить внимание на следующие моменты:
- Имейте в виду, что требуется время на оформление всех необходимых документов и процедур выписки
- Предоставьте обязательно лицам, прописанным в квартире, медицинские справки о состоянии здоровья
- Учтите, что в процессе выписки могут возникнуть затраты, связанные с оплатой государственных пошлин и услуг
- Обратитесь в органы ЗАГСа, чтобы получить согласие на выписку зарегистрированного человека
- По истечении срока ожидания, предусмотренного законодательством, можно будет считать процедуру выписки завершенной
Не забудьте обратить внимание на дополнительные правила и условия, которые могут установлены законодательством вашей страны или региона. Важно следить за всеми требованиями и действовать в соответствии с ними, чтобы избежать возможных проблем при продаже квартиры с прописанными людьми.
Правовой статус прописанных лиц
При купли-продажи квартиры с прописанным человеком, есть некоторые особенности и правовые аспекты, которые нужно учитывать. Что такое прописанные лица и каков их статус?
Прописанный – это человек, зарегистрированный по месту жительства или временного пребывания в данной квартире. Зарегистрированные лица могут быть прописаны в квартире по разным основаниям – официальная прописка, временное пребывание и т.д.
При продаже квартиры, прописанный в ней человек имеет определенные права и обязанности. Во-первых, прописанный человек является собственником доли в квартире, если он владеет документами, подтверждающими его права на жилье.
При сделке купли-продажи квартиры с прописанным человеком, необходимо его согласие на продажу. Процедура заключается в том, что прописанный человек должен дать письменное согласие на продажу квартиры или снять с себя прописку.
Если человек отказывается давать согласие на продажу квартиры, в соответствии с законом, владелец имеет право обратиться в суд с требованием о выселении прописанного лица.
Однако, если прописанный человек находится в квартире по срочному договору аренды, то продажа недвижимости без его согласия не возможна.
Таким образом, при продаже квартиры с прописанным лицом, необходимо обратить внимание на его правовой статус, согласие на сделку и возможные законные затраты на выписку прописанных людей.
Не всегда месторасположение прописанного в квартире человека можно идентифицировать. Поэтому после подписания договора купли-продажи этот человек все же имеет право проживать на территории проданного жилья, даже после смены собственника.
Это не лишает его возможности на законных основаниях находиться в квартире. Риски, с которыми может столкнуться покупатель:
- не выписанный до момента сделки человек имеет право проживать в квартире на законных основаниях;
- если был зарегистрирован несовершеннолетний, то выписать его будет крайне проблематично;
- нет законной возможности выписать ребенка, имеющего право собственности;
- не выписанный на момент совершения сделки ребенок может претендовать на часть жилья, если он имел право собственности.
Поэтому перед совершением сделки покупателю необходимо в обязательном порядке внимательно изучить договор.
Особенности снятия с учета несовершеннолетних
Для того чтобы избежать проблем с выпиской зарегистрированных людей в квартире, которую человек планирует покупать, то варианты с прописанными несовершеннолетними детьми лучше совсем не рассматривать.
Профессионалы-юристы настоятельно рекомендуют отказаться от покупки жилья с прописанными людьми, не достигшими восемнадцатилетия. Проблема заключается в том, что ребенок является бесспорным владельцем жилья, в котором прописан. После достижения 18 лет он может обратиться в суд, после чего сделка купли-продажи будет признана недействительной.
Чтобы избежать проблем в будущем, перед продажей квартиры владелец жилья должен предоставить разрешение от органов опеки и попечительства. Это обезопасит покупателя от возможных проблем в будущем. Данная ситуация касается детей, которые имеют право собственности на квартиру. Если же ребенок только прописан в квартире, прав на нее не имеет, то выписать его должны родители до совершения сделки.
Можно ли покупать квартиру с прописанными людьми?
Никаких ограничений на покупку недвижимости с зарегистрированными в ней лицами не существует. Юридически такие сделки возможны, однако они должны быть совершены по всем нормам Гражданского права. Составляя договор купли-продажи квартиры, продавец должен сообщить о наличии обременений в виде прописанных жильцов (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Если факты скрываются покупатель вправе расторгнуть сделку и вернуть уплаченные ранее деньги.
Почему люди прибегают к покупке квартир, даже если в них прописаны бывшие жильцы? Во многом из-за низкой стоимостью такой недвижимости. Жилье с обременением гораздо дешевле, нежели квартиры с уже выписанными жильцами и без долгов. Экономия может составлять до 50%, что в наше время очень выгодно на рынке жилья. Вот только выписка зарегистрированных в купленной квартире ляжет на плечи нового собственника, а не продавца (см. «Продажа квартиры с обременением«).
Произошла покупка квартиры с прописанным человеком? Как выписать нежелательных жильцов в этом случае?
Уже было сказано — идти в суд. В России разрешено выписывать жильцов с территории квартиры при смене хозяина. Исключение составляют несовершеннолетние дети.
Чтобы выписать человека из квартиры, необходимо:
- Собрать документы для операции — свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, выписку из ЕГРП, справку из БТИ, паспорт.
- Написать иск о выселении прежних жильцов.
- Подать заявление в суд. К нему обязательно прикладываются все перечисленные документы.
- Дождаться судебного решения. При положительном ответе необходимо обратиться в УФМС и подать запрос о выписке нежелательного лица из квартиры.
Подготовка документов
Особенности покупки квартиры с прописанным человеком уже были изучены. Теперь можно изучить перечень документов, необходимых для удачного заключения сделки.
От продавца потребуется:
- паспорт;
- согласие всех собственников жилья на сделку;
- выписка из ЕГРП;
- свидетельство о правах собственности на имущество;
- выписка из БТИ (желательно расширенного типа);
- свидетельство о браке;
- кадастровый паспорт недвижимости;
- договор на покупку и продажу жилья;
- разрешение от опеки на сделку (если в ней фигурируют несовершеннолетние собственники).
○ Особенности покупки такой квартиры.
Наличие зарегистрированных в помещении людей не препятствует продаже недвижимости, но вводит некоторые ограничения (обременения) на возможность распоряжения такой квартирой собственником. Зачастую наличие прописанных людей покупателей не пугает, и они идут на такого рода сделки, ведь цена корректируется в сторону снижения на 15-20 %.
Я не буду рассказывать всю процедуру приобретения недвижимости. Поговорим лишь об отличиях покупки квартиры с прописанными людьми от покупки «чистого» жилья.
1. Как и при всякой сделке с недвижимостью, между покупателем и продавцом заключается письменный договор по общим правилам, приведенным в стст. 549-558 ГК РФ. Особое внимание следует обратить на требования п. 1 ст. 558 Гражданского кодекса:
«Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.»
Таким образом, существенными условиями соглашения являются его предмет, цена и – в отличие от сделки недвижимости без обременения – список прописанных в квартире лиц.
2. Не только право собственности на недвижимость подлежит регистрации в Росреестре, но и само обременение. П.1 ст. 131 ГК РФ:
«Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.»
П.1 ст. 8.1 ГК РФ: «Права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.»
Таким образом, покупая квартиру с прописанными людьми, внимательно читаем договор и проверяем сведения, внесенные в Росреестр. Если собственник обещает выписаться из жилья в ближайшее время, в соглашении следует прописать сроки снятия с регистрации его и родственников.
Совет: при покупке квартиры возьмите у работника паспортного стола или через МФЦ расширенную выписку из Домовой книги. В ней точно будет указано количество прописанных лиц и основания их регистрации в помещении.
Подготовка документов
Особенности покупки квартиры с прописанным человеком уже были изучены. Теперь можно изучить перечень документов, необходимых для удачного заключения сделки.
От продавца потребуется:
- паспорт;
- согласие всех собственников жилья на сделку;
- выписка из ЕГРП;
- свидетельство о правах собственности на имущество;
- выписка из БТИ (желательно расширенного типа);
- свидетельство о браке;
- кадастровый паспорт недвижимости;
- договор на покупку и продажу жилья;
- разрешение от опеки на сделку (если в ней фигурируют несовершеннолетние собственники).
Покупателю достаточно удостоверения личности. Он изучит все документы на квартиру, убедится в добросовестности продавца и заключит с ним договор. После подписания соответствующего документа нужно будет обратиться в Росреестр для регистрации прав собственности на имущество.