Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие имеет права и обязанности собственник нежилого помещения в многоквартирном доме и кому принадлежит имущество?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Узнать, кто является собственником жилого или нежилого помещения, можно, получив выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Для этого достаточно знать адрес интересующего Вас помещения или его кадастровый номер.
Ответственность за нарушения
Зачастую между владельцами нежилых помещений и жильцами квартир возникают оживленные споры. Например, по поводу распоряжения придомовой территорией.
Иметь в своем доме парикмахерскую или бутик весьма удобно. Но иногда такое близкое расположение способно принести массу неудобств обитателям дома.
Перед магазинчиком, находящимся на первом этаже здания, непроизвольно может образоваться стоянка из огромного количества автомобилей заинтересованных клиентов. Повышается загазованность воздуха. Такая парковка неуместна, вызывает недовольство со стороны жителей дома. И могут поступать жалобы на быстрое накопление мусора и грязи от проходящих зевак.
При обращении недовольных жильцов многоквартирного дома в ТСЖ возможно установление шлагбаума при въезде или принятие иных мер, удовлетворяющих требования владельцев квартир. Если ТСЖ не найдет выход, а хозяин магазина не обратит внимания на возмущения соседей, возможно, наступит даже судебное разбирательство.
Судебные тяжбы будут иметь место и при несоблюдении других обязательств субъекта, регламентированных законом. Если владельцы квартир и собственники нежилых помещений полагают, что их права были ущемлены по какой-то причине, то все споры разрешаются только при помощи структур судебной власти.
Итак, обладая нежилым помещением, человек может поддаться желанию присоединиться к числу бизнесменов и открыть свой собственный салон красоты, который вскоре станет популярным и не даст спокойно жить соседям. Но юридически и фактически такой собственник будет мало отличаться от хозяев квартир. Его права и обязанности должны соблюдаться неукоснительно. А незнание законов при этом не освободит от ответственности.
Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:
Жильцы квартиры снизу нарушили требования п. 35 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД и жилых домов», согласно которому потребитель коммунальных услуг не вправе осуществлять регулирование внутриквартирного оборудования, используемого для потребления коммунальной услуги отопления, а также совершать другие действия, в результате которых в помещении в МКД будет поддерживаться температура воздуха ниже 12 °С.
Чтобы Вам сэкономить время, рекомендуем незамедлительно обратиться в управляющую компанию с письменным заявлением о проведении проверки по факту выявленного нарушения и его устранении. В самом заявлении нужно указать номер квартиры. Управляющая компания сможет быстрее разобраться в ситуации, владея информацией о собственниках квартиры и, возможно, их контактами.
Дополнительно можно обратиться в государственную Жилищную инспекцию, которая обязана пресекать подобные нарушения.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Как провести общее собрание собственников
Как будет использоваться общее имущество МКД, собственники решают вместе на общем собрании. Даже если имущество передается не постороннему лицу, а одному из собственников в МКД, провести собрание необходимо.
Стандартная процедура проведения собраний описана в статьях 44—48 жилищного кодекса. В Т—Ж об этом есть целый цикл статей:
Расскажу о нюансах собрания именно по вопросу сдачи имущества МКД в аренду.
Способ проведения собрания. Чтобы определить, как будет использоваться общее имущество, можно провести очное, заочное или очно-заочное собрание.
Очное — когда собственники на нем присутствуют, вместе обсуждают вопросы повестки дня и голосуют по ним.
При проведении собрания в заочной форме собственники вместе не собираются. Чтобы выразить мнение по вопросам повестки дня, каждый из них самостоятельно заполняет заранее направленный ему бюллетень для голосования.
Очно-заочная форма — сочетание двух предыдущих форм. Это значит, что проводится собрание, на котором все желающие собственники могут присутствовать лично, принять участие в обсуждении вопросов повестки дня и проголосовать по ним. Те собственники, кто по каким-то причинам не может или не хочет лично присутствовать на собрании, просто заполняют бюллетень и передают его организатору. Их голоса тоже будут учтены.
Кворум — количество собственников, которые должны принять участие в собрании, чтобы оно было правомочным, а принятые по его итогам решения — юридически действительными.
Чтобы общее собрание по вопросу сдачи имущества МКД в аренду имело кворум, в нем должны принять участие собственники, которым принадлежит более 50% голосов от общего числа голосов всех собственников.
Инициатор и организатор собрания. Инициатор выступает с предложением провести общее собрание, а организатор готовит его: составляет необходимые документы, формирует повестку дня, подготавливает проекты решений общего собрания, подбирает помещение, определяет дату и место проведения собрания и т. д. Чаще всего инициатор и организатор — одно и то же лицо.
Жилищным кодексом предусмотрено три варианта, кто может стать инициатором и организатором общего собрания собственников по вопросу сдачи имущества МКД в аренду.
УК или ТСЖ обычно выступает инициатором и организатором собрания, когда потенциальный арендатор напрямую обращается к ним с предложением заключить договор аренды. Чтобы сделать это по закону, УК или ТСЖ выносит предложение арендатора на общее собрание собственников.
Любой из собственников может стать инициатором и организатором. Чаще всего так бывает, если собственник сам планирует стать арендатором общего имущества.
Например, хозяин магазина на первом этаже хочет арендовать часть земельного участка под домом, чтобы обустроить отдельный вход в магазин. Для этого ему нужно получить согласие остальных собственников. С этой целью такой собственник и проводит собрание.
Группа собственников тоже может инициировать собрание, если ее участникам совместно принадлежит не менее 10% от общего количества голосов. Так бывает, когда собственникам известны потенциальные арендаторы имущества МКД. В таком случае группа собственников вправе обратиться к УК или ТСЖ с требованием организовать и провести общее собрание. УК или ТСЖ обязаны это сделать. Они будут организаторами собрания.
Вопросы повестки дня. Рекомендую внимательно отнестись к повестке дня общего собрания и включить в нее такие вопросы:
Количество голосов, необходимое для принятия решений. Чтобы какой-то вариант решения по каждому из вопросов повестки дня считался принятым, за него должны проголосовать не менее ⅔ от общего числа голосов всех собственников в МКД.
Право собственности на общее имущество собственников в многоквартирном доме
Согласно п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.
До 1990 года многоквартирные жилые дома в СССР находились в государственной, общественной либо кооперативной собственности и являлись неделимыми объектами недвижимости. Объектом технического учета являлось домовладение. Собственником жилого дома выступало либо государство, либо юридическое лицо.
Снабжение нежилых помещений коммунальными ресурсами
По смыслу Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307, ТСЖ не является исполнителем коммунальных услуг для собственников нежилых помещений. Напомним, что согласно данному документу исполнители — юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, предоставляющие коммунальные услуги, производящие или приобретающие коммунальные ресурсы и отвечающие за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги. Потребителем же является гражданин, использующий коммунальные услуги для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Поскольку большей частью собственник нежилого помещения использует его в предпринимательской деятельности, то Правила предоставления коммунальных услуг гражданам не применяются. Следовательно, собственник нежилого помещения должен самостоятельно заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями, то есть стать абонентом.
Кто является собственником?
Этот вопрос считается довольно сложным, так как понятие не имеет точного законодательного регулирования. Конечно, если здание принадлежит только одному владельцу, то тут все просто. Но в большинстве случаев у такой недвижимости есть несколько владельцев. В этом случае все владельцы отдельных помещений в здании нежилого типа имеют долю во владении местами совместного использования.
Правила владения и пользования таким имуществом устанавливается во время собрания всех собственников нежилой недвижимости. Такой порядок отмечен в 1 пункте статьи 247 ГК РФ. Если же владельцы не пришли к общему соглашению, то этот вопрос может быть урегулирован в судебных инстанциях.
Бывают случаи, когда кто-то из собственников претендует на исключительное владение какой-либо частью долевого имущества, например, санузлом или подвальным помещением. Но на настоящий момент это не возможно, так как владельцы не имеют право отдавать свою долю в общем имуществе другим лица, без передачи права собственности на другие части строения.
То есть для того чтобы стать единственным владельцем совместного имущества, собственник должен выкупить все здание.
Определение Верховного Суда РФ от 10.03.2020 N 308-ЭС20-229 по делу N А53-14205/2018
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
от 10 марта 2020 г. N 308-ЭС20-229
Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу товарищества собственников жилья «Квадро» на решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.04.2019, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2019 и постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.10.2019 по делу N А53-14205/2018,
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 17.04.2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2019 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.10.2019, в удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на существенное нарушение норм материального права.
В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что из положений пункта 1 статьи 209, пункта 1 статьи 244, пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 части 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что по общему правилу владении и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех собственников такого имущества, а при недостижении согласия между участниками общей долевой собственности порядок пользования может быть определен путем предоставления в пользование каждому из собственников части общего имущества, соразмерной его доле.
В силу части 4 статьи 36, пункта 3 части 2 статьи 44, части 1 статьи 166 Жилищного кодекс Российской Федерации по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества многоквартирного дома могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
В части 1 статья 36 ЖК РФ и Постановлении Правительства № 491 указывается что именно входит в общедомовое имущество многоквартирного дома (МКД).
Регламентированный перечень:
- Помещения в МКД, выходящие за пределы квартиры: лифты, коридоры, технические этажи, чердаки и некоторые типы подвалов.
- Любые помещения в здании, у которых нет конкретно установленных владельцев. Например, самостоятельно организованный в подвале спортивный зал будет принадлежать всем собственникам без исключения.
- Крыши, несущие конструкции и любое оборудование, установленное в здании и за его пределами. При этом оно должно использоваться для обслуживания более, чем одной квартиры.
- Земельный участок вместе со всеми атрибутами благоустройства: парковки, трансформатор, тепловой пункт, гаражи, детская или спортивная площадка, клумбы и прочие элементы, которые непосредственно относятся к дому.
Условия перевода жилого объекта в нежилое помещение
Некоторые собственники не используют свои квартиры по прямому их назначению, т. е. для проживания. Вместо этого они решают перевести объекты в нежилые для получения стабильного дохода.
Законодательство устанавливает ряд условий для такого перевода.
В первую очередь, в помещении необходимо обустроить отдельный вход. Если его площадь превышает 100 м2, то должен быть второй, запасной вход.
Обязательным условием является отсутствие в помещении зарегистрированных жильцов. Перед переводом объекта из него необходимо выписаться.
На объекте не должно быть никаких обременений. Это значит, что помещение не должно быть в залоге, ипотеке, долгосрочной аренде.
Как выше говорилось, квартира должна быть на первом этаже или находиться над другими такими же нежилыми помещениями.
Запрещен перевод жилых помещений в нежилые в аварийных сооружениях или зданиях, которые должны быть снесены.
Еще один нюанс – перевести можно только всю квартиру в целом. Нельзя сделать нежилой какую-то одну комнату в ней.
В переводе может быть отказано, если сооружение относится к памятникам культурно-исторического наследия.
Отличительные характеристики помещений
Чтобы лучше ориентироваться в различиях двух видов недвижимости, стоит отразить их в таблице ниже.
|
Нежилая |
Жилая |
|
Условия жильцов вовсе отсутствуют или созданы частично |
Должны соблюдаться технические, тепловые, шумовые, противопожарные нормативы и требования СанПина |
|
Полное отсутствие коммуникаций или их минимальное количество |
Обязательно проводятся коммуникации для обеспечения газо-, электро- и водоснабжения, а также вентиляция и канализация |
|
Допустимо применение для получения прибыли |
Коммерческое применение допустимо только в виде исключения, к примеру, для открытия адвокатского кабинета |
|
Нельзя регистрировать граждан |
Прописка граждан разрешена |
Допустимо ли изменение назначения объекта?
В п. 2 ст. №671 и п. 3 ст. №288 ГК РФ сказано, что предназначение жилых объектов заключается исключительно в проживании там людей. А если нужно использовать пространство в иных целях (к примеру, открыть офис), то сделать это можно, переведя последнее в нежилой фонд. Процесс должен проводиться в строгом соблюдении правил. Но определенные исключения тоже имеются.
Статья по теме: Как перевести жилое помещение в нежилое и зачем это нужно?В п. 2 ст. №17 ЖК РФ сообщается о том, что все же допустимо использование жилья для ведения деятельности в качестве ИП. Но важно, чтобы не попирались права остальных жильцов, соблюдались все требования.
Например, согласно п. 6,7, адвокат может оказывать юридические услуги в своем жилище или в помещении, принадлежащее кому-то из его родственников.
Но это редко бывает. Зачастую арбитражная практика не допускает применение жилого пространства не по их назначению. Иными словами, закон почти исключает варианты, когда жилые здания начинали применяться как нежилые.
- Bы имeeтe пpaвo пoльзoвaтьcя oбщим имyщecтвoм — xoдить пo лecтницaм, eздить нa лифтe, пoльзoвaтьcя oбщeдoмoвoй тeлeвизиoннoй aнтeннoй и тaк дaлee.
- Bы нe мoжeтe пpoдaть cвoю дoлю в oбщeм имyщecтвe MКД и дaжe cдaть ee в apeндy. Ecли y вac в дoмe ecть пycтyющee пoмeщeниe и вы пoлaгaeтe, чтo eгo мoжнo былo бы выгoднo cдaть, пoгoвopитe c coceдями. Ecли нa oбщeм coбpaнии бoльшинcтвo coбcтвeнникoв peшит, чтo этo дeйcтвитeльнo выгoднo, тo нa ocнoвaнии peшeния oбщeгo coбpaния мoжнo бyдeт пoдпиcaть дoгoвop apeнды. Нo apeндoдaтeлями бyдyт вce влaдeльцы пoмeщeний в вaшeм дoмe.
- Coбcтвeнник oбязaн зaбoтитьcя o cвoeм имyщecтвe, пoэтoмy дoля в oбщeм имyщecтвe этo нe тoлькo вoзмoжнocть пoльзoвaтьcя лecтницaми и лифтaми, нo и oбязaннocть coдepжaть иx в нaдлeжaщeм cocтoянии.
Ключевые моменты проживания в нежилых помещениях
Прописка является юридически оформленным доказательством привязки гражданина к определенной локации. Касается эта особенность только жилых пространств. Зарегистрироваться в нежилом помещении запрещено. Это требование равно действует как к постоянной, так и временной прописки.
На практике случаются ситуации, когда граждане прописываются в нежилых помещениях. Но этого делать нельзя. Должностные лица не имеют прав принимать такие заявления от населения.
Парадоксально, но статьи, в которой бы говорилось о невозможности прописаться в нежилом объекте, в юридических актах нашей страны нет. Вроде бы и прописаться нельзя, но и получить наказание за это тоже нельзя.
Объекты, в которых может производиться регистрация, перечислены в ст. 1 Приложения к Постановлению правительства № 713 от 17 июля 1995 года.
Жилой фонд от нежилого отличается тем, что прописаться можно только в первом случае. Для законности регистрации нежилое помещение должно быть официально переведено в жилое. Это требование содержится в Постановлении правительства № 47 от 28 января 2006 года.
Можно ли жить в квартире, переведенной в нежилое помещение? Для этого потребуется обратиться в местный муниципалитет, изрядно потратиться и потрепать себе нервную систему. Пригодным для жизни помещение признает специально созданная комиссия. В 2020 году эта тема более актуальна в отношении дачных домиков.
Некоторые интересуются, можно ли жить в нежилом офисе. Обычно кабинетные пространства оборудуются комнатами отдыха. В некоторых организациях имеются душевые и кухни.
И если предприниматель только начал развивать свой бизнес, проживание в офисе позволит избежать лишних затрат. Но с семьей жить в таких условиях практически невозможно. Такой вариант актуален только для одиноких людей.
Комфорт проживания могут нарушить неожиданные проверки, например, пожарных. Противопожарные нормы должны соблюдаться в любом случае. Их игнорирование влечет наложение штрафа.
На нежилых квадратах запрещено устанавливать газовую плиту, открытые нагреватели и прочие предметы быта. В офисах приходиться придумывать альтернативные способы обустройства быта, как жить в нежилом помещении.
Использовать под жилье гараж проще, чем офис. Проверок здесь не будет. А в боксе можно предусмотреть надстройки с автономным отоплением. Главный минус заключается в нестабильности. Строение могут снести.
Кто имеет такой статус?
Собственником по отношению к любой недвижимости, как жилой, так и нежилой, является лицо, чьи права зарегистрированы в ЕГРН (ст. 131 ГК РФ, ст. 1 ФЗ «О госрегистрации недвижимости»). В Российской Федерации собственником такого объекта может выступать:
- Гражданин или иной человек, законно находящийся на территории страны.
- Организации, как коммерческие, так и некоммерческие.
- Государство в лице как Российской Федерации в целом (федеральная госсобственность), так и её отдельных субъектов.
- Органы местного самоуправления (муниципальная собственность).
Согласно ч. 2 ст. 8 Конституции РФ все виды и формы собственности в нашей стране равны и защищаются законом одинаково. Предпочтительная защита какой-то одной формы (как во времена СССР) более не допускается.
СПРАВКА: Поэтому кто бы ни был собственником помещения, его права будут такими же, как и у любого другого собственника.
Какие документы подтверждают право собственности?
Права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. Соответственно, в отношении нежилого помещения подтверждающими документами будут те, которые выданы регистрирующими органами (в настоящий момент – Росреестром). К числу таких документов относятся:
- До июля 2020 года – свидетельство о регистрации. Старые документы не потеряли юридической силы, но новые более не выдаются.
- Выписка из ЕГРН. По состоянию на сегодняшний момент это основной и главный документ, который подтверждает статус собственника в отношении любых помещений, зданий и сооружений, а также участков земли. Этот документ сейчас объединяет в себе данные, ранее содержавшиеся в свидетельстве и кадастровой справке.
Ситуация с недвижимостью и правами на неё может меняться со временем: собственник продаст имущество, организация сменит форму, на объект будет наложен арест и т. д.
Когда требуется доверенность на представление интересов?
ВНИМАНИЕ: В тех случаях, когда лицо не может само реализовать свои права по каким-то причинам, оно может воспользоваться помощью представителя.
Это касается и реализации прав, вытекающих из владения нежилым помещением. Собственник может выдать доверенность в следующих случаях:
- Когда помещение принадлежит организации. Единственный человек, действующий от юридического лица без доверенности – это его руководитель. Все остальные сотрудники должны этот документ иметь.
- Когда собственник не может лично присутствовать на общем собрании и направляет представителя.
- Когда требуется регистрация прав в Росреестре. В этом случае доверенность должна быть нотариально заверена.
Также доверенность необходима во всех иных ситуациях, когда от имени собственника действует другое лицо. Единственным исключением является случай, когда помещение принадлежит несовершеннолетнему, и от его имени действуют родители: они вправе представлять интересы ребёнка и без специального документа.