Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оспаривание зарегистрированных прав на недвижимость». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Оспаривание прав на недвижимое имущество — это процедура, при которой рассматриваются и оцениваются основания, по которым один гражданин может поставить под сомнение законность принятия решений другим гражданином об имуществе. Это может быть связано с проблемами наследства, недействительной регистрацией прав на имущество, нарушениями закона и иными спорными вопросами.
Что означает оспорить право на недвижимое имущество?
Для того, чтобы оспорить право на недвижимость, нужны важные доказательства, необходимые для подачи искового заявления в суд. Нужно убедительно доказать правильность своих доводов и указать законные основания, по которым вы хотите оспорить право на данную недвижимость.
Для подачи заявления нужны документы, свидетельствующие о нарушениях в регистрации имущества, а также бизнесу и гражданам, которые могут ответить на возникшие вопросы и аргументировать свои доводы.
Если вы считаете, что у вас есть законные основания для оспаривания прав на недвижимость, вы можете обратиться к профессионалам в данной отрасли, которые помогут вам получить нужную информацию, провести анализ и составить исковое заявление на основании имеющихся доказательств.
Важно понимать, какие последствия могут быть после оспаривания права на недвижимость, а также нужно быть готовым к обработке документов и последующей подаче заявлений в соответствующие органы.
Оспорить сделку в суде может не только одна из ее сторон, но и третьи лица, отметили в ФНП. Например, это могут быть супруги, если нет их согласия на продажу квартиры или нарушены права несовершеннолетнего. Оспорить сделку могут также представители госорганов. «Например, по инициативе органов опеки и попечительства сделка может быть признана недействительной, если в проданной квартире не выделены доли детям за счет использованного маткапитала. Сюда же попадают сделки, заключенные без согласия органов госвласти, например, когда требуется предварительное разрешение ФАС, ЦБ РФ, правительственных комиссий», — отметили эксперты.
Нередко оспаривание сделок связано с приватизацией жилья, добавил председатель коллегии адвокатов Москвы «Адвокатъ» Андрей Мисаров. Например, когда при приватизации не были учтены права несовершеннолетних детей. Много лет спустя несостоявшийся собственник может обратиться к новому владельцу жилья и потребовать выделить долю в квартире. Либо, например, при приватизации квартиры не были учтены права людей, которые отбывали наказание в местах лишения свободы и были временно выписаны из квартиры. «Если суд установит, что приватизация прошла с нарушением, то сделку могут признать недействительной», — отметил адвокат.
Причиной для оспаривания сделки в суде могут стать и требования наследников. По словам экспертов из ФНП, сейчас часто наследники оспаривают сделки купли-продажи из-за того, что не была выделена доля скрытого сособственника. «Например: муж умер, осталась квартира, которая была приобретена в браке, но доля мужа не была выделена. Жена квартиру продала. А потом пришли дети наследодателя от первого брака и заявили свои права на наследство (невыделенную долю умершего отца). В этом случае у них есть все шансы оспорить сделку по продаже квартиры», — привели пример эксперты ФНП.
Еще один риск связан с ситуацией, когда наследодатель оставил квартиру одному наследнику, но включил в завещание условие о том, что у третьего лица будет право пожизненно в ней проживать. Например, женщина завещает недвижимость сыну, но с условием, что в ней сможет жить, допустим, ее сестра. Собственник сможет продать такую унаследованную жилплощадь, но с сохранением этого права проживания. «Некоторые продавцы о таком «довеске» умалчивают, а свидетельство о праве на наследство, где должна быть отметка о подобном завещательном отказе, до последнего не показывают. В Росреестре данные об обременении могут отсутствовать. Таким образом, покупатель приобретает и квартиру, и незнакомого соседа», — предупредили в ФНП.
Признание права собственности отсутствующим
Иногда возникают обратные ситуации — когда имеющееся право собственности нужно признать отсутствующим. Это случается, если фактически собственник — одно лицо, а права зарегистрированы на другое. То есть имеющееся право незаконно, нарушает чужие права, а другие способы восстановить справедливость исчерпаны.
Например, право собственности:
- на землю незаконно закреплено только за одним владельцем из равноправных владельцев расположенного на участке здания;
- зарегистрировали на то, что априори не может находиться в частной собственности (например, общественная дорога);
- зарегистрировали на движимое имущество, тогда как по закону недвижимое имущество нужно регистрировать, а движимое имущество регистрации не подлежит.
Дела по установлению прав на имущество настолько сложны и многогранны, что самостоятельно оспорить сделку почти невозможно. Адвокат по имущественным спорам поможет разобраться в проблемах, основываясь на знании законодательства, порядке и правилах представления документов в суд.
С помощью услуг адвоката можно получить следующие результаты:
- Взыскать долги;
- Возместить ущерб, нанесенный соседом по квартире;
- Получить неустойку и компенсацию за моральный вред от недобросовестного застройщика;
- Законно разделить имущество;
- Получить причитающееся наследство;
- Заставить работодателя выплатить заработную плату и другие.
Обращаться к адвокату надо сразу после возникновения спорного случая. Это поможет получить защиту опытного юриста и, не нарушая установленных законом сроков, восстановить права истца.
К услугам адвоката можно отнести и консультирование клиентов по вопросам имущественных разногласий.
Стоимость услуг юриста по жилищным спорам
| Наименование услуги | Стоимость | |
|---|---|---|
| Досудебное урегулирование, переговоры | от 3 000 руб. | Заказать консультацию |
| Юридическое сопровождение сделок | от 2 000 руб. | Заказать консультацию |
| Выселение с жилой площади бывшего супруга, временно зарегистрированных жильцов и т. д. | от 5 000 руб. | Заказать консультацию |
| Признание права собственности на дом или квартиру | от 5 000 руб. | Заказать консультацию |
| Признание через суд законности перепланировки | от 5 000 руб. | Заказать консультацию |
| Представление интересов истца в споре с застройщиком | от 5 000 руб. | Заказать консультацию |
| Оспаривание кадастровой стоимости недвижимого имущества | от 5 000 руб. | Заказать консультацию |
| Отсрочка исполнения судебного решения о выселении | от 5 000 руб. | Заказать консультацию |
| Истребование недвижимости из чужого незаконного владения | от 5 000 руб. | Заказать консультацию |
| Признание доли в имуществе незначительной с правом её выкупа | от 5 000 руб. | Заказать консультацию |
| Взыскание долга по арендной плате | от 5 000 руб. | Заказать консультацию |
| Установление доли в недвижимом имуществе | от 5 000 руб. | Заказать консультацию |
| Установление порядка пользования недвижимостью | от 5 000 руб. | Заказать консультацию |
| Возмещение ущерба при затоплении квартиры | от 5 000 руб. | Заказать консультацию |
| Признание сделки с недвижимостью недействительной | от 5 000 руб. | Заказать консультацию |
Как можно оспорить право зарегистрированное в едином государственном реестре недвижимости
Гражданское законодательство устанавливает, что зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Судебная практика выработала ряд требований, предъявляемых к составу участников судебного разбирательства и форме исков, решения по которым являются основанием для внесения записей в ЕГРН.
Участников спора связывают гражданско-правовые отношения и материальный интерес к объекту недвижимости, поэтому ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право. Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Основанием оспаривания зарегистрированного права выступает оспаривание правоустанавливающих документов, на основании которых произведена государственная регистрация права на недвижимое имущество. К правоустанавливающим документам относятся договор и иные виды сделок, а также акт государственного органа или органа местного самоуправления. Оспаривание правоустанавливающих документов заключается либо в признании сделки, на основании которой зарегистрировано право собственности, недействительной, либо в признании недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления, на основании которых зарегистрировано право.
Высшие судебные инстанции разъясняют, что зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам, предусмотренным для оспаривания действий (бездействия) государственных органов, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.
Кроме того, хотелось бы отметить, что наличие судебного акта, являющегося основанием для внесения записи в ЕГРН, не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими, которые необходимы для внесения записи в ЕГРН согласно законодательству о государственной регистрации недвижимости.
Следовательно, после вынесения судебного акта и вступления его в законную силу заинтересованным лицам необходимо обратиться за осуществлением учетно-регистрационных действий в порядке, установленном законодательством.
Оспаривание прав собственности на недвижимость
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.
Иск о признании права – это иск о подтверждении уже возникшего права. Иными словами, заявление такого требования в рассматриваемом споре – ненадлежащий способ защиты, пояснил ВС.
Перед тем, как провести регистрацию, Росреестр проверяет пакет документов и сведения в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Этому аспекту необходимо уделить особое внимание, если планируется заявлять требование о признании права собственности отсутствующим в рамках встречного искового заявления. В случае если тождественность не будет обоснована заявителем при подаче встречного иска, суд вернет встречное исковое заявление.
Keywords: real estate, state registration of real property rights, the basis of challenging the right to property, the recognition of the transaction invalid.
Услуги консалтинговой группы «Альфа» по оспариванию прав на недвижимость
Специалисты нашей компании знают все особенности процедуры оспаривания прав на недвижимость. Мы оказываем следующие услуги:
- правовой анализ ситуации;
- процедура досудебного урегулирования;
- составление правовых документов – претензий, ходатайств, жалоб, актов, исков;
- сбор доказательств;
- разработка мотивированной позиции;
- представительство в суде;
- подготовка свидетелей к выступлению в суде;
- подготовка документации;
- обжалование судебных решений в вышестоящих судах и контроль процесса исполнения судебных актов, вступивших в законную силу;
- консультации по всем вопросам, связанным с оспариванием прав.
Споры о правах на жилые помещения
Единственным документом, подтверждающим право собственности на жилое помещение (квартиру или ее часть, дом или его часть) является свидетельство о государственной регистрации права, выданное Управлением Росреестра субъекта РФ. Однако зарегистрированное право на недвижимость может быть оспорено в судебном порядке путем предъявления искового заявления о признании или отсутствии такого права. К сожалению, судебная статистика показывает рост судебных дел, предметом которых являются жилые объекты, что и заставило два высоких суда принять совместный документ, разъясняющий порядок применения отдельных норм права по объектам недвижимости (в том числе и жилой).
Речь идет о Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 г. « О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров в связи с защитой права собственности и других вещных прав», отдельные положения которого и будут рассмотрены в нашей статье.
Административное исковое заявление
о признании незаконным решения органа государственной власти (или: органа местного самоуправления) об определении кадастровой стоимости земельного участка
Административный истец на основании (указать правоустанавливающий документ)
от » » г. N является собственником (владельцем) земельного участка общей площадью кв. м, (назначение)
расположенного по адресу: , что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от » » г. N (Выписка из Единого государственного реестра недвижимости N от » » г. ).
Решением (наименование органа государственной власти/органа местного самоуправления)
от » » г. N были утверждены результаты кадастровой оценки стоимости земельного участка в размере ( ) рублей.
» » г. Административный истец обратился к с Запросом о предоставлении (наименование заказчика работ по определению кадастровой стоимости/органа регистрации прав)
сведений о земельном участке по адресу: ,
использованных при определении его кадастровой стоимости.
Указанная в Решении Административного ответчика от » » г.
N стоимость земельного участка в размере ( ) рублей
является неверной, так как , и его
действительная рыночная стоимость составляет ( ) рублей,
что подтверждается Отчетом об определении кадастровой стоимости объекта
недвижимости от » » г., составленным (Ф.И.О. оценщика, наименование саморегулируемой организации оценщиков)
и подтвержденным положительным экспертным Заключением от » » г., данным (Ф.И.О. эксперта)
(наименование саморегулируемой организации оценщиков).
Суд по недвижимости между гражданами
Когда спор по недвижимости возник между гражданами, то победа зависит от многих факторов, в том числе, от существа требований. Конкретные советы приводить не совсем уместно, поскольку в каждом споре свои нюансы. Однако, можно дать общие советы, которыми можно воспользоваться в большинстве или во всех спорах по недвижимости, чтобы выиграть спор.
- С учетом заявляемых Вами требований определите нормы права, которые подтверждают законность Ваших требований, и укажите их в своем иске
- Попытайтесь найти судебную практику Вашего региона по аналогичным спорам, которая будет в Ваших интересах и сошлитесь на нее в иске или в ином документе, который передадите суду для приобщения
- Соберите и предоставьте все документы, которые касаются недвижимости и Ваших требований. Если какие-то документы отсутствуют, направьте запрос в тот или иной орган о выдаче Вам копий соответствующих документов и приобщите их к делу
- При невозможности получить какие-то документы, обратитесь к суду с ходатайством о направлении судебного запроса, предоставив доказательства о том, что самостоятельно Вам не удалось их получить
- Занимайте активную позицию по делу: давайте пояснения, задавайте вопросы второй стороне для уточнения отдельных моментов, приводите контраргументы на доводы другой стороны, предоставляйте в суд дополнительные письменные пояснения, доказательства
- Иногда может возникнуть необходимость в проведении экспертизы, в таком случае надо будет решать вопрос о заявлении соответствующего ходатайства с постановкой вопросов эксперту и оплатой такой экспертизы
Подача административного иска об оспаривании решения органа власти
Заявление подается в районный суд по месту жительства административного истца или по месту нахождения органа власти. Заявление об оспаривании решения может подать любой гражданин или организация, считающие, что этим решением нарушены их права или ограничены гарантированные свободы и интересы.
При подготовке административного искового заявления рекомендуем ознакомиться с другими образцами по аналогичным ситуациям:
Следует учитывать, что срок обращения в суд с административным иском об оспаривании решения ограничен 3 месяцами со дня принятия этого решения или дня, когда заявитель узнал о принятом решении. При пропуске срока по уважительной причине одновременно подается заявление о восстановлении срока по административному делу.
Оспаривание права собственности на недвижимость
Если ответчик в установленное претензией время не ответил, либо ответил отказом, обращаются в суд с иском.
Последовательность действий для рассмотрения споров в суде:
- Формулирование требований согласно предусмотренных законом оснований для оспаривания. От уровня квалификации привлеченного юриста зависит дальнейший успех в рассмотрении претензии и далее судебного иска.
- Подготовка доказательной базы. Поскольку каждая спорная ситуация уникальна, процесс сбора документов индивидуален. Важно, чтобы каждое требование истца было подтверждено полным пакетов документации.
- Составление искового заявления. Подготовку иска следует доверить опытному юристу, либо составить заявление по образцу. Большое значение имеет правильная формулировка требований и приведение веских доказательств.
- Подача иска в судебную инстанцию. По новым правилам, извещение ответчика о предъявленном иске теперь возлагается на истца.
- Участие в судебном разбирательстве. На заседаниях судья рассматривает позицию истца и ответчика, заслушивает свидетелей и изучает документы обеих сторон. Если доводы истца признаются убедительными, суд удовлетворит требования по иску.
Остается дождаться вступления в силу судебного решения и обратиться в регистрирующий орган для внесения изменений в записи о праве собственности.
Если суд удовлетворяет требования истца, стороны возвращаются в исходное положение, которое было до заключения сделки. При продаже совместного имущества без согласия второго супруга, суд отменяет сделку и возвращает собственность в общее владение супругов.
Помимо факта признания сделки с недвижимостью недействительной суд должен дополнительно указать, что решение служит основанием для регистрации изменений в базу Росреестра. Чтобы переоформить право собственности, вернув ее предыдущему владельцу, необходимо подождать, когда постановление вступить в силу.
В каких случаях сделку с недвижимостью могут оспорить?
Чтобы оспорить решение об отказе в госрегистрации недвижимости, принятое должностным лицом Росреестра, необходимо правильно составить и своевременно подать исковое заявление.
В нем обязательно должны содержаться:
- полное название суда;
- контактная информация и данные истца;
- информация о государственном органе и о должностном лице, принимавшем решение, чьи действия обжалуются;
- доказательства обращения в отделение Росреестра для проведения регистрационных действий и основания для регистрации;
- перечень представленных документов;
- обстоятельства, которые послужили основанием для отказа с учетом даты принятия решения и его номера;
- доводы заявителя, подтверждающие незаконность принятого решения со ссылками на нормы закона;
- требование об отмене решения и проведении повторной процедуры регистрации прав собственности на недвижимое имущество.
Отказ в регистрации Росреестром прав собственности на недвижимость имущество относится к акту административного характера, в основе которого лежит нарушение заявителем норм законодательства или неустранение предписаний регистрирующего органа. Поэтому очень важно правильно подготовить и собрать нужный пакет документов.
Если все-таки был получен отрицательный ответ, то лучше всего обратиться за помощью к юристам нашей компании. Они правильно оценят ситуацию, выявят нарушения со стороны регистрирующего органа, помогут составить исковое заявление и добиться отмены отказа в регистрации вашей недвижимости.
-
Арбитражный процессуальный кодекс РФ
-
Бюджетный кодекс РФ
-
Водный кодекс Российской Федерации РФ
-
Воздушный кодекс Российской Федерации РФ
-
Градостроительный кодекс Российской Федерации РФ
-
ГК РФ
-
Гражданский кодекс часть 1
-
Гражданский кодекс часть 2
-
Гражданский кодекс часть 3
-
Гражданский кодекс часть 4
-
Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации РФ
-
Жилищный кодекс Российской Федерации РФ
-
Земельный кодекс РФ
-
Кодекс административного судопроизводства РФ
-
Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации РФ
-
Кодекс об административных правонарушениях РФ
-
Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации РФ
-
Лесной кодекс Российской Федерации РФ
-
НК РФ
-
Налоговый кодекс часть 1
-
Налоговый кодекс часть 2
-
Семейный кодекс Российской Федерации РФ
-
Таможенный кодекс Таможенного союза РФ
-
Трудовой кодекс РФ
-
Уголовно-исполнительный кодекс Российской Федерации РФ
-
Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации РФ
-
Уголовный кодекс РФ
-
ФЗ об исполнительном производстве
-
Закон о коллекторах
-
Закон о национальной гвардии
-
О правилах дорожного движения
-
О защите конкуренции
-
О лицензировании
-
О прокуратуре
-
Об ООО
-
О несостоятельности (банкротстве)
-
О персональных данных
-
О контрактной системе
-
О воинской обязанности и военной службе
-
О банках и банковской деятельности
-
О государственном оборонном заказе
-
Закон о полиции
-
Закон о страховых пенсиях
-
Закон о пожарной безопасности
-
Закон об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств
-
Закон об образовании в Российской Федерации
-
Закон о государственной гражданской службе Российской Федерации
-
Закон о защите прав потребителей
-
Закон о противодействии коррупции
-
Закон о рекламе
-
Закон об охране окружающей среды
-
Закон о бухгалтерском учете
-
Федеральный закон от 16.02.2022 N 8-ФЗ
«О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях»
-
Федеральный закон от 16.02.2022 N 9-ФЗ
«О внесении изменения в статью 27 Земельного кодекса Российской Федерации»
-
Федеральный закон от 16.02.2022 N 10-ФЗ
«О внесении изменений в статьи 28 и 29 Федерального закона «О защите конкуренции» и Федеральный закон «О порядке осуществления иностранных инвестиций в хозяйственные общества, имеющие стратегическое значение для обеспечения обороны страны и безопасности государства»
Оспорить право собственности на недвижимость
ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ
Base contesting registered rights to the property Novgorodova Ya.
Основание оспаривания зарегистрированного права на недвижимость
Новгородова Я. Ю.
Новгородова Ярослава Юрьевна /Novgorodova Yaroslava — магистрант, Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего образования Южно-Уральский государственный университет Национальный исследовательский университет, г. Челябинск
Аннотация: в статье анализируется проблема определения квалификации требования об оспаривании зарегистрированного права на недвижимое имущество. Делается вывод о том, что оспаривание зарегистрированного в ЕГРП права на объект недвижимости должно осуществляться посредством признания недействительными правоустанавливающих документов, явившихся основанием возникновения такого права.
Abstract: the article examines the problem of determining the qualification requirements on contesting registered rights to real estate. The conclusion is that the challenge of the registered in the Unified State Register of property rights must be through invalidation of legal documents, which were the basis of such a law.
Ключевые слова: недвижимое имущество, государственная регистрация прав на недвижимость, основание оспаривания права на недвижимость, признание сделки недействительной.
Keywords: real estate, state registration of real property rights, the basis of challenging the right to property, the recognition of the transaction invalid.
Действующее законодательство Российской Федерации предусматривает обязательную регистрацию права на недвижимость в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП).
Государственная регистрация права на недвижимое имущество призвана обеспечить публичную достоверность такого права, гарантировать его стабильность [11, с. 76]. С наличием верной регистрационной записи в ЕГРП о праве на недвижимость связана возможность субъекта свободно осуществлять свои правомочия владения, пользования и распоряжения, вместе или по отдельности, по поводу такого объекта.
Однако на практике зачастую складываются ситуации, когда информация в ЕГРП расходится с фактическим положением вещей. Этому могут послужить масса различных причин, например, внесение неверных данных в ЕГРП на основе информации, не соответствующей действительности [17, с. 364, 378]. Так, регистрационная запись в ЕГРП о вещном праве на недвижимость может отсутствовать вообще, или напротив — право на недвижимое имущество будет зарегистрировано, но за несколькими разными лицами одновременно, или право на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое. Могут возникнуть и другие ситуации, так или иначе приводящие к спору о принадлежности недвижимого имущества конкретному лицу.
Какие меры необходимо предпринять заинтересованным лицам в целях восстановления и защиты своих прав при наступлении таких обстоятельств? Законодательно закреплено положение о том, что зарегистрированное право незыблемо и в соответствии с п.1 ст.2 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» может быть оспорено в судебном порядке.
Однако не все так просто. С момента начала действия Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и по настоящее время, правильная квалификация требования при оспаривании зарегистрированного права, определение его правовой природы, остаются проблемным, дискуссионным моментом как в теории, так и на практике [3, с. 79], [7, с. 112], [12, с. 76-77].
С чем это связано? Прежде всего, с тем, что в законодательстве не содержится норм, четко устанавливающих, разъясняющих, какие именно требования должны заявляться в суде заинтересованными лицами при оспаривании зарегистрированных прав на недвижимость.
В литературе на этот счет также нет единого мнения и высказаны различные точки зрения. Так, существуют мнения, что такое требование необходимо рассматривать как негаторный иск [8, с. 27-28], как иск о признании права собственности [4, с. 41], иск о признании недействительным акта публичной власти [5, с. 549].
Однако необходимо согласиться с мнением Т. П. Подшивалова о том, что ни один из указанных исков, отдельно взятый, не способен быть универсальным способом оспаривания зарегистрированных прав на недвижимость, не может быть применен ко всем возможным ситуациям [13, с. 55].
Данное утверждение верно хотя бы потому, что основания и цели заявленных требований будут зависеть от конкретных обстоятельств дела, а значит могут вовсе не соответствовать критериям применения и условиям удовлетворения, отдельно взятого из вышеперечисленных исков.
Гражданским кодексом закреплены варианты, по которым сделка купли-продажи может быть признана недействительной:
- Сделка признана ничтожной;
- Сделка оспорена в суде;
- Договор купли-продажи квартиры расторгнут.
- Ничтожность сделки. Сделка признается ничтожной, если была совершена с явным нарушением законодательных норм. Признаки таких сделок прописаны в ст. 168 – 172 ГК РФ. К примеру, к таким сделкам относятся совершенные с недееспособными или несовершеннолетними гражданами, заключенные по поддельным документам, мнимые и притворные сделки. Срок давности – 3 года, но он может быть увеличен до 10 лет.
- Оспаривание. Производится в суде на основании обращения истца, который считает, что его права в данной сделке купли-продажи квартиры нарушены. Как правило, в качестве истца выступают наследники, кредиторы, супруги и т.д. Если суд признает, что права действительно были нарушены, то сделка будет признана оспоренной. Срок давности при оспаривании сделки – 1 год с момента, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав.
- Расторжение. Договор купли-продажи может быть расторгнут по взаимному согласию либо через суд по требованию одной из сторон, если один из участников сделки существенно нарушил условия купли-продажи. Например, не выплатил остаток стоимости квартиры либо сама квартира, ее параметры, оказались гораздо хуже заявленных. В данной ситуации договор расторгается, при этом, согласно закону, продавец имеет право не возвращать покупателю полученные от него деньги. Поэтому юристы и риелторы рекомендуют вставить в договор купли-продажи пункт, который бы регулировал этот момент: возвращаются ли покупателю при расторжении договора деньги или нет.
Итак, сделка купли-продажи состоялась, права нового собственника на квартиру зарегистрированы в Росреестре. Именно сейчас возможно обращение в суд, который может признать сделку ничтожной или она может быть оспорена. Рассмотрим типичные основания, по которым это может произойти.
- Неправильно проведенная приватизация. Если квартира была приватизирована, когда один из жильцов был выписан, отбывал наказание, проходил службу в армии. По возвращении такой жилец может восстановить свое право на приватизацию через суд, соответственно, сделка будет признана недействительной. Подстраховаться от такой ситуации можно, затребовав при покупке справку №40 о регистрации граждан по месту жительства.
- Ущемлены права несовершеннолетних. Сделка однозначно будет признана ничтожной, если договор подписан с несовершеннолетним. Причем обратиться в суд могут как сами подростки, так и их законные представители (родители), а также органы опеки и попечительства. В принципе нужно понять, что если одним из совладельцев квартиры является несовершеннолетний, то сделка обязательно должна совершаться не только с согласия родителей, но и органов опеки, а кроме того, заверяться нотариально.
Отдельно отметим куплю-продажу квартиры, приобретенную на маткапитал. Такие сделки возможны, если параллельно с продажей текущей квартиры собственники квартиры приобретают другую, где детям будет предоставлена жилплощадь не меньшая, чем была до этого.
- Владелец квартиры не мог отвечать за свои действия. Часто покупатель не задумывается о том, что продавец может быть в силу возраста или диагноза недееспособным, тем более, что и при проведении сделки тот ведет себя адекватно. Как следствие, справка из ПНД не запрашивается, что в свою очередь, в дальнейшем может привести к тому, что сделка купли-продажи квартиры будет объявлена недействительной.
- Сделка совершена с человеком, недееспособность которого признана судом. При этом согласие на сделку не дано его законным опекуном. При обращении опекуна в суд сделка будет признана недействительной.
- Человек состоит на учете в ПНД, но не признан недееспособным или ограниченно дееспособным. Формально такая сделка может быть проведена, однако, если родственники владельца обратятся в суд и сумеют доказать, что на момент подписания договора он не осознавал своих действий, то сделка будет признана недействительной.
- Сюда же можно отнести и покупку у престарелого гражданина. Если впоследствии родственники смогут доказать в суде, что у владельца на момент совершения купли-продажи уже были признаки старческой деменции, то суд признает сделку незаконной.
Похожие записи:
-