Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как зарегистрировать договор аренды нежилого помещения в налоговой». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Случается, что регистрацию приостанавливают или сотрудники Росреестра отказывают в ней. Обычно об этом сообщают по телефону, электронной почте или в SMS. Чтобы узнать точную причину приостановки или отказа, лучше получить бумажное уведомление в Росреестре. Для возобновления процесса регистрации потребуется предоставить дополнительные документы или исправить недочёты.
Зачем регистрировать договор аренды?
Если срок действия договора аренды составляет двенадцать месяцев и больше, такой документ нужно зарегистрировать в Росреестре. Закон не указывает, сколько на это даётся времени: в теории, зарегистрировать долгосрочный договор можно даже за месяц до истечения его срока действия. Никаких санкций за задержку не предусмотрено. Зачем, в таком случае, это делать?
Сам по себе договор регулирует отношения между двумя сторонами: съёмщиком и арендодателем. Если между ними возникнут разногласия, они смогут опереться на текст документа, чтобы доказать свою позицию в суде. Но как только в диспуте появляются третьи лица — например, новый владелец помещения или налоговая — незарегистрированный договор уже ничем помочь не сможет. Государственная регистрация наделяет документ дополнительной юридической силой, которая особенно важна для арендатора: отметка Росреестра укрепляет его положение и защищает от внезапных выселений или других проблем.
Проблемы с регистрацией и как их решить
Проблема. Росреестр приостановил регистрацию, потому что владелец объекта запретил проводить её без своего участия.
Решение. Владельцу объекта нужно направить в Росреестр специальное заявление, чтобы снять запрет.
Проблема. Росреестр приостановил регистрацию на срок до трёх месяцев и выслал соответствующее уведомление.
Решение. Обычно такое случается, когда в пакете бумаг отсутствует какой-либо важный документ — например, согласие супруга или решение общего собрания учредителей ООО о заключении крупной сделки. Чтобы решить проблему, нужно получить недостающие документы и направить их в Росреестр в указанный срок.
Проблема. Не хватает трёх месяцев для того, чтобы собрать все документы или разобраться со всеми нюансами.
Решение. Если выделенного Росреестром времени недостаточно, можно подать заявление о приостановке регистрации на шесть месяцев.
Базовый перечень документов для регистрации договоров аренды (субаренды) нежилого помещения (здания, сооружения):
• Договоры аренды по количеству сторон плюс один для регистрирующего органа.
• Правоустанавливающие документы на объект недвижимого имущества.
• Технический план или кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества (нужен не всегда). В случае, если в аренду сдается часть земельного участка к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт или план земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду. В том случае, если в аренду сдается часть здания или отдельные помещения, к договору аренды прилагаются технические планы или кадастровые паспорта здания или помещения с указанием размера арендуемой площади и кадастровых номеров самих объектов.
• Если стороной в сделке является юридическое лицо, предоставляются следующие надлежаще заверенные документы, если их еще нет в архиве Росреестра:
1. Выписка из ЕГРЮЛ (срок — 1 месяц)
2. Свидетельство о постановке на учёт в налоговом органе (ИНН).
3. Свидетельство о государственной регистрации юридического лица (ОГРН).
4. Устав организации и все изменения к нему.
5. Приказ о назначении генерального директора или иного лица действующего от имени организации (оригинал).
6. Иные документы предусмотренные действующим законодательством.
• Платежное поручение об оплате госпошлины за регистрацию прав в размере, установленном действующим законодательством на дату государственной регистрации. С 01.01.2015 г. для организаций государственная пошлина за регистрацию договора аренды составляет 22 тысячи рублей.
Документы для кадастрового учета
Много вопросов вызывает этот аспект у собственников и арендаторов объектов недвижимости. Ранее заказать кадастровый учет мог только собственник объекта недвижимости либо лицо, действующее от его имени на основании нотариальной доверенности. Сейчас выделить часть может арендатор, заказав кадастровые работы в компании Смарт Вэй. На имя кадастрового инженера заказчик может выписать нотариальную доверенность. Это всегда упрощает процесс подготовки документов и ограждает заказчика от лишней работы (подачи документов, походов в государственные органы за справками и прочими документами).
Помимо доверенности требуются правоустанавливающие документы на объект недвижимости (в 2023 году это выписка ЕГРН). Документ заказчик может получить самостоятельно (срок до 4-х рабочих дней). Если Вы заказываете услуги в ООО «Смарт Вэй», мы сами получаем все необходимые документы, и эти работы уже включены в стоимость договора.
Кадастровый учет помещений в гостиницах. Особенности
Главной особенностью гостиничного комплекса как ОКС, является большое количество помещений с различным функционалом. В первую очередь необходимость для выделения помещения в гостинице возникает при передаче в аренду помещений под магазины, рестораны и кафе, т.к. для их деятельности необходимо получение лицензий. Для каждой из лицензий требуется регистрация существующего договора аренды. В этом случае как раз и потребуется привлечение специализированной организации для выделения помещения и учета его в кадастре. Есть еще ряд особенностей – гостиничные комплексы зачастую вносят изменения в конструктив первоначального здания в связи с возникающими требованиями.
Все эти перепланировки необходимо узаконить, а для того, чтобы это сделать следует внести новые данные в ЕГРН. Изготавливается проект перепланировки и техническое заключении о безопасности произведенных работ.
Мнение специалиста. Согласование перепланировок нежилых помещений и зданий – основное направление деятельности компании Смарт Вэй. За время существования Единого государственного реестра недвижимости мы разработали алгоритмы, позволяющие свести любые риски к минимуму. По любым возникшим вопросам вы можете проконсультироваться у наших специалистов.
Список документов, оплата пошлин
В комплекте документов для регистрации кроме договора аренды нежилого помещения компании предоставляют:
- заявление по стандартной форме;
- подтверждение оплаты госпошлин;
- сведения о правах собственности на соответствующее имущество;
- выписку из единого реестра юрлиц с копией устава;
- справку о постановке на учет в налоговой инспекции;
- полномочия заявителя с документальным подтверждением личности;
- кадастровый (технический) паспорт с планом помещений;
- при наличии обременений согласие от залогодержателя (государственного владельца) на передачу недвижимости в аренду.
Частным собственникам дополнительно надо подготовить согласие органов опеки, если недвижимость является имуществом несовершеннолетнего (до 14 лет) или недееспособного лица. Понадобится согласие супруга на совершение сделки, заверенное у нотариуса.
По состоянию на январь 2023 г. установлены следующие ставки государственных пошлин:
- 2 000 руб. – для физических лиц;
- 22 000 руб. – для компаний (оплата допустима только в безналичной форме).
Ответы на распространенные вопросы
Вопрос №1. «Что делать если вторая сторона отказывается от госрегистрации договора аренды?»
Вы можете обратиться в суд, вторая сторона обязана будет принять требования законодательства, а также предоставить документы для регистрации.
Вопрос №2. «Можно ли договор аренды недвижимости заключить в электронном виде?
Вы можете заключить договор аренды недвижимости в электронном виде лишь в том случае, если он заключается на срок до 1-го года, либо одна из сторон договора является юрлицом.
Вопрос №3. «Если у стороны-заявителя нет возможности лично обратиться в Росеетр, что делать в этом случае?»
За Вас это может сделать доверенное лицо, но доверенность на него Вы должны заверить нотариально.
Как зарегистрировать договор аренды: процедура
Итак, как зарегистрировать договор?
Как ранее уже было сказано, для осуществления процедуры регистрации соглашения об аренде, необходимо обратиться в уполномоченный орган или МФЦ.
Для того чтобы заявление было рассмотрено сотрудниками, стороны должны подготовить необходимый перечень документов.
После их представления, сотрудник, принявший сведения должен выдать расписку об их принятии с указанием даты и своей должности.
В течение ранее указанного срока, сотрудник вносит новые данные временного владельца помещением, после осуществления выдает специальный документ – выписку, в котором указаны данные арендатора.
Обратите внимание на то, что если по каким – либо причинам обратиться в орган не представляется возможным, то сведения можно направить и заказным письмом. Перед отправкой документа следует сделать опись файлов, вложенных в конверт.
Процедура регистрации
Полномочия по совершению регистрационных действий с объектами недвижимости переданы уполномоченному государственному ведомству – службе Росреестра. Тем не менее, подать документы для регистрации возможно через систему Многофункциональных центров, поскольку данная процедура входит в состав государственных услуг.
Регистрация арендных отношений осуществляется по правилам, предусмотренным в Федеральном законе № 218-ФЗ. Для проведения регистрации может обратиться один из контрагентов или обе стороны договора – арендодатель и арендатор. Для этого в уполномоченный орган Росреестра представляются следующие документы:
- арендный договор, подписанный обоими контрагентами;
- передаточный акт, согласно которому недвижимый объект передан арендатору во временное пользование;
- документы, удостоверяющие личность или полномочия заявителей – общегражданские паспорта, доверенности, приказы на руководителя и т.д.;
- правоустанавливающие документы на объект недвижимости – свидетельство о праве, выписка из ЕГРН и т.д.;
- документ, подтверждающий оплату госпошлины за совершение регистрационных действий.
Обратите внимание! Если контрагентами по арендному договору выступают юридические лица, им необходимо дополнительно представить выписку из ЕГРЮЛ.
Госпошлина за регистрацию договора аренды оплачивается с учетом следующих особенностей, предусмотренных Налоговым кодексом РФ:
- если на регистрацию обращается одна сторона, сумма госпошлины будет составлять 2000 рублей для граждан и 22000 рублей для предприятия;
- при обращении в службу Росреестра обеих сторон, указанный размер пошлины будет делить пропорционально количеству участников;
- если договор оформлен между предприятием и гражданином, указанные суммы пошлин также делятся пропорционально составу участников с каждой стороны.
Пошлина уплачивается по реквизитам местного учреждения, куда обращаются заявители. Для совершения регистрационных действий представляется оригинал платежного документа об оплате пошлины.
Сроки проведения регистрационных действий будут зависеть от выбранного способа обращения:
- через службу Росреестра – не более семи рабочих дней;
- при подаче документов через Многофункциональный центр – не более девяти дней.
Таким образом, обращение напрямую в службу Росреестра позволит на несколько дней сократить максимальный срок регистрационных действий.
После представления документов должностными лицами Росреестра проводится проверка на предмет соответствия нормативным правовым актам. Если в ходе экспертизы будут выявлены нарушения, может последовать приостановка регистрационных действий, а впоследствии и отказ в регистрации. Основания для вынесения решения о приостановке и отказе регистрационных действий регламентированы Федеральным законом № 218-ФЗ.
После правовой экспертизы представленных документов должностные лица Росреестра выполняют следующие действия:
- вносят в реестр ЕГРН сведения о регистрации сделки аренды недвижимости и обременения права;
- оформляют выписку из ЕГРН и ставят удостоверяющую регистрационную отметку на экземпляре договора аренды;
- выдают документы заявителям.
Для того, чтобы зарегистрировать договор в Росреестре официально, в рамках закона, нужно оплатить государственную пошлину. Ее размер регламентируется положениями Налогового кодекса РФ.
Размер государственной пошлины (данные в 2023 году)
|
Заявитель |
Размер |
|
Физическое лицо (при обращении одной стороны) |
2 000 руб. |
|
Юридическое лицо (при обращении одной стороны) |
22 000 руб. |
Какие документы нужны для регистрации договора аренды нежилого помещения?
Заявить о заключении соглашений по аренде может любое лицо, причем, если арендодатель уклоняется от этого процесса, арендатор вправе в судебном порядке истребовать принудительную регистрацию договора.
В Росреестр или многофункциональный центр подаются:
- Документы на недвижимость, документы, подтверждающие право владения, а значит и предоставления в аренду;
- Заключенное соглашение в 2 экземплярах (1 владельцу, 1 лицу, которое осуществляет аренду). Если владельцев несколько, каждый получает по экземпляру. На этом договоре после регистрации сотрудники проставят печати с гербом;
- Оплата государственной пошлины.
Перечень документов регистрация договора аренды нежилого помещения может быть расширен, если вы обращаетесь в Росреестр через доверителя.
Стоит отметить, что договор вступает в силу с момента заключения, но правовые последствия возникают с момента регистрации соглашения. После внесения данных в ЕГРН государство выступает в роли попечителя, поскольку были рассмотрены полномочия владельцев и условия договора. Следовательно, даже если арендатор не сможет понести ту или иную ответственность, он сможет возместить полученный ущерб за счет государства в самом экстренном случае.
Напоминаем, стоимость регистрации договора аренды нежилого помещения с участием юридических лиц повышается из-за необходимости предоставления уставных документов. Это выливается в существенно больший размер государственной пошлины. К примеру, для физических лиц в зависимости от вида недвижимости она составляет от 1500-2000 рублей, а для юридических – от 15 тысяч рублей и до 40-45 тысяч рублей, учитывая тип договора.
Согласно статье 433 ГК РФ, уклонение от обязательных юридических процедур может привести к нескольким последствиям:
- Штраф за незаконную предпринимательскую деятельность – около 2 000 рублей;
- Сокрытие налогов в крупном и особо крупном размере – вплоть до ареста на срок до 1 года.
Арендаторам тоже стоит задуматься, ведь для ведения хозяйственной и предпринимательской деятельности необходимо иметь правовые основания. Если, например, торговля проводится в местах без фактически легального договора, арендаторы также рискуют быть признанными административными правонарушителями.
Государственная регистрация договора аренды нежилого помещения – это обязательное условие для признания договорных отношений.
Регистрация договора аренды жилой и нежилой недвижимости в Москве
Несмотря на тот факт, что регистрации договора аренды недвижимости является эффективным способом защитить интересы, как арендатора, так и арендодателя, многие участники не проходят полную процедуру юридического оформления. В результате, даже при рассмотрении хозяйственных дел судом, довольно трудно доказать свои права тем, кто потерпел убытки в той или иной форме.
Стабильность бизнеса, коммерческой деятельности, напрямую зависит от безопасности предпринимателя, в том числе и в вопросах аренды.
Если договор аренды не был зарегистрирован в государственных контролирующих органах, предприниматель и соучредители лишаются доказательства правомерности размещения на арендованной площади и могут совершенно на законных основаниях быть выдворены до решения суда.
Также фиксация договора позволит избежать резкого повышения арендной платы, что также может быть инструментом для давления на предпринимателя.
Если говорить о дополнительных выгодах для предпринимателя, порядок и стоимость регистрации договора аренды нежилого помещения позволяют существенно сэкономить, в том числе и на налоге на прибыль.
Аренда муниципального нежилого фонда
Аренда нежилого помещения, являющегося собственностью муниципалитета, является одной из распространенных форм гражданско-правовых отношений. Вместе с тем передача муниципального имущества на условиях договора аренды позволяет значительно пополнить местный бюджет и соответственно имеет огромное значение для экономического развития региональной территории. Наиболее распространенными являются сделки по заключению договора аренды муниципального недвижимого имущества, в частности, земельных участков, зданий, отдельных помещений. Реже встречаются случаи аренды действующих муниципальных предприятий. Для арендаторов помещений муниципального нежилого фонда очень важное значение имеют умеренная стоимость аренды, ее стабильность, прозрачность торгов, на основании которых происходит аренда муниципальных объектов. Соответственно, эти факторы влияют на то, что муниципальная недвижимость охотнее арендуется предпринимателями, чем частная собственность. Правда стоит отметить, что порой неудовлетворительное состояние муниципальных помещений является серьезной проблемой для арендодателя, ведь кроме естественного текущего ремонта, арендаторам приходится вкладывать средства и в более существенные работы по восстановлению кровли, фасадов, инженерно-коммуникационных систем, а это уже капитальные вложения. Чтобы как-то заинтересовать арендаторов, муниципалитеты предлагают различные системы стимулирования: например, увеличение срока действия договора аренды с учетом произведенных работ, возмещение внесенных затрат по факту расторжения договора аренды, освобождение от арендной платы в процентном соотношении от сметной стоимости выполненных ремонтных работ и другие. Заключить договор аренды муниципального нежилого фонда могут как физические, так и юридические лица, а также граждане иностранных государств. В соответствии со ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции» с июля 2008 г. все договоры аренды муниципального имущества заключаются на основании результатов торгов, аукционов или конкурсов при участии всех желающих. В соответствии со ст. 447-449 ГК РФ в каждом муниципальном образовании разрабатывается свое Положение по проведению торгов, в котором содержатся правила и порядок проведения, условия для участников, порядок определения победителя и оформления результатов.
Что дает договор арендодателю и арендатору
Обе стороны соглашения имеют целый ряд преимуществ и правовых гарантий. Для арендодателя обеспечены следующие права:
- «Чистая» сдача недвижимости в аренду и прозрачное отчисление налогов;
- Возможность официально расторгнуть договор и выселить арендатора в случае неоплаты по договору;
- Возможность подачи в суд на арендатора в случае кражи или порчи имущества, владений.
Арендатор может рассчитывать на следующие преимущества:
- Стабильная стоимость аренды на протяжении того времени, на которое оформляется соглашение;
- Гарантия подлинности документов на недвижимость и проверка факта владения недвижимостью арендодателем;
- Гарантия того, арендодатель не расторгнет соглашение в любой момент.
Первостепенные документы
Вне зависимости от того, между какими видами лиц заключается соглашение (физическое, юридическое, ИП) есть ряд обязательных для оформления документов, которые оформляются в любом случае и при любых обстоятельствах.
Договор аренды предусматривает наличие информации об арендуемом помещении: в нем указывается подробное описание (категория, площадь помещения) и кадастровый номер, под которым имущество зарегистрировано в реестре.
Технический план помещения является дополнением к договору аренды и необходим в тех случаях, когда арендодатель предоставляет в использование не все имущество, а лишь его часть. Для оформления этого документа необходимо обратиться к кадастровому инженеру, который подготовит полный технический план здания/этажа/помещения и разделит имущество между арендуемым и не арендуемым. Найти специалиста можно по запросу в интернете, но обращаться за услугами стоит лишь в том случае, если он имеет аттестат кадастрового инженера, проверить который можно на сайте Росреестра.
Акт передачи — последний документ, который в обязательном порядке заключается между арендодателем и арендатором. Данный документ является гарантом для арендодателя, что имущество, которое он сдает, не имеет проблем с электрикой, водопроводной системой и другими бытовыми неисправностями. В момент подписания акта передачи особую бдительность должен проявить арендатор — это его последний шанс заметить спрятанные дефекты и заставить арендодателя их исправить. В противном случае придется либо пользоваться так, либо ремонтировать за свой счет, либо договариваться с арендодателем.