Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сделать перепланировку в квартире по закону 2023 Самара». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы окончательно узаконить перепланированную квартиру, снова нужно собрать пакет бумаг, который включает в себя решение комиссии, паспорта всех собственников помещения, положительное заключение администрации и обновленный техпаспорт. Принести необходимо как копии, так и оригиналы для сверки. Разрешение выдается спустя тридцать дней после подачи заявления.
Ввод квартиры в эксплуатацию и обновление данных
Последний шаг ‒ это обновление информации в кадастровом реестре. Обратитесь в Многофункциональный центр или Росеестр со всеми документами, которые были сделаны для получения разрешения и подтверждения законности перепланировки, приложив также диск с техническим планом от кадастрового инженера и разрешение на ввод в эксплуатацию. Выписку из Единого государственного реестра вы получите через неделю. На этом все, перепланировка в квартире выполнена законно и в соответствии со всеми государственными требованиями, а обновленная информация теперь числиться в общей базе данных.
Получить юридическую помощь по вопросу, как узаконить перепланировку в квартире можно на нашем сайте.
Я получил разрешение. Что дальше?
Начинайте перепланировку! Срок действия разрешения ограничен: всего 12 месяцев. Спустя год он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.
Когда работы будут закончены, нужно подтвердить, что вы все сделали в соответствии с проектом. Поэтому придется посетить еще несколько инстанций:
✓
БТИ (бюро технической инвентаризации). Специалист этой организации следит за тем, чтобы внесенные изменения соответствовали проектной документации. При отсутствии замечаний собственнику жилья в течение 10 дней выдается акт приемки
✓
Кадастровый отдел. Сюда предоставляется полученный в БТИ акт — на его основании делается паспорт жилого объекта, в котором отражается перепланировка помещений. Занимает эта процедура 30 дней
✓
Управление государственной регистрации кадастра. Здесь регистрируется паспорт и оформляется документ, подтверждающий право собственности
Возможные и недопустимые варианты перепланировки
Законом выделено два варианта перепланировки: простая и сложная.
В число поверхностной входит:
- Перенос сантехники и кухонной плиты;
- Демонтаж и установка новых перегородок не несущего типа;
- Переделка дверных проёмов.
Если при выполнении подобных работ собственники придерживались правил техники безопасности и использовали качественные материалы, угрозы конструкции дома нет. Но даже для таких работ необходимо предварительное разрешение. Если не провести согласование сделанной перепланировки, это чревато штрафами за незаконную деятельность. Необходимо, чтобы новая планировка отвечала указанным в техническом паспорте данными, за чем ревностно следит БТИ.
В перечень «сложных» работ входит:
- Демонтаж стен с целью объединения комнат и расширения полезной жилой площади;
- Перенос кухни;
- Работы по разбору кладовок;
- Обустройство ещё одной ванной комнаты или перенос имеющейся;
- Перемещение коммуникаций;
- Перенос оконных проёмов.
Все эти манипуляции носят серьёзный характер, поэтому для их узаконивания потребуется полноценный проект перепланировки, который готовит компания, имеющая лицензию на выполнение подобных работ.
Если не выполнить согласование вовремя и начать работать без проекта, придётся платить штраф. В итоге согласование перепланировки после работ обойдётся дороже, нежели получение разрешения заранее. Кроме того, трогать несущие стены без разрешения архитекторов не рекомендуется не только по причине возможного штрафа. Подобные работы чреваты разрушением стены и нарушением прочности здания, что приведёт к плачевным последствиям.
Строго запрещено проводить такие действия:
- Пытаться увеличить площадь кухни за счёт уменьшения комнаты. Допустимые расширения не могут быть больше 25% от общей площади квартиры;
- Если в квартире проведено газовое снабжение, не допускается совмещать кухню с комнатой при помощи арок;
- Строго запрещено сносить несущие стены;
- Демонтировать радиаторы, трубы для подачи холодной или горячей воды (в том числе канализации), менять расположение вентиляционного канала или перекрывать его полностью;
- Туалет или ванну нельзя переносить в то место, где у соседей снизу находится жилая комната;
- Пытаться сделать отвод от общего отопления для проведения тепла на лоджию или балкон;
- Увеличивать размер балкона за счёт использования пространства жилой комнаты.
Не нужно получать никаких разрешений, если планируется клеить обои, выполнять покрасочные работы, устанавливать новую мебель, менять сантехнику. Также не нужно получать «добро» на установку кондиционера. БТИ не интересно, какого цвета унитаз установлен в квартире и как часто меняются двери, подтверждение надо только на масштабные работы с проектом.
Провести строительные работы согласно проекту
После всех разрешений можно приступать к строительству. Строго придерживайтесь утверждённого проекта. Если будут отступления, вашу перепланировку могут потом не принять и придётся переделывать. Чтобы гарантировать проверяющим органам полное соответствие проекту, в договоре с подрядчиком пропишите используемые стройматериалы и их количество. Когда стройка закончится, приглашайте на замеры инженера БТИ. Через неделю вам сделают новый техпаспорт и техплан. Цена зависит от выбранного БТИ.
Когда получите новый техпаспорт и справку о факте перепланировки, направляйтесь с ними в жилищную инспекцию. После вашего обращения назначат комиссию, которая придёт и проверит соответствие сделанной перепланировки проекту. В случае успешной проверки вы получите два документа:
- акт о перепланировке
- решение о законности перепланировки
Ответственность за незаконную перепланировку
За перепланировку квартиры без разрешения действующим законом установлены следующие штрафы (диапазон в тыс. р.):
- 1-1,55 (2-2,5) – частным лицам при выполнении работ в жилом доме (квартире МКД);
- 40-50 – компаниям, которые сделали ремонт без разрешения собственника.
Ограниченный размер штрафов за перепланировку квартиры не следует воспринимать как аргумент для возможных правонарушений. Реальная ответственность за самовольную перепланировку намного больше. Кроме штрафа, закон обязывает устранить выявленные ошибки или принимает следующие решения:
- принудительная продажа объекта недвижимости на открытом аукционе;
- расторжение договора социального найма с выселением и выпиской жильцов.
Полученные после проведения торгов деньги используют для устранения недостатков. Остаток передают бывшему собственнику.
Когда нужно обращаться в суд
Направляя документы на узаконивание в местный орган власти, учтите, что вы можете получить отказ в подписании акта приемочной комиссии. Хотя закон обязывает должностных лиц указывать аргументацию такого отказа, достаточным основанием для отрицательного решения является нарушение порядка согласования перепланировки. Получив письменный отказ, вы должны обратиться в суд со следующим комплектом документов:
- исковое заявление;
- правоустанавливающие документы на объект недвижимости — выписку из госреестра ЕГРН, свидетельство о праве и т.д.;
- перепланировочный проект и/или техзаключение эксперта;
- технический план;
- письменный отказ местного органа власти в узаконивании;
- платежный документ, подтверждающий перечисление госпошлины в сумме 300 руб.
Совершенная перепланировка
Как вам поступить, если перепланировка и (или) переустройство в квартире совершены, но не оформлены надлежащим образом?
На сегодняшний день самовольно совершенная перепланировка квартиры не препятствует в сделках по отчуждению (купля-продажа, дарение) и вступлению в права наследования. Лишь скорое окончание бесплатной приватизации жилья (01.03.2015г.!) обязывает всех, кто хочет стать собственниками своей квартиры или дома, заняться оформлением прав. Также не узаконенная совершенная перепланировка может стать препятствием в случае продажи квартиры, а вашему покупателю придётся приобретать её за счет ипотечных средств. Банк может просто отказать в предоставлении ипотечного кредита покупателю.
В соответствии с Распоряжением Департамента строительства и архитектуры г.о. Самара от 22.12.2010 № Д05-01-06/73 заявители могут обратиться в Департамент строительства и архитектуры по вопросу получения разрешения на переустройство и (или) перепланировки жилого помещения, а так же по вопросу согласования самовольно произведенного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
Прием документов для перепланировки осуществляется по адресу:
г. Самара, ул. Галактионовская, д. 132, каб. 213.
Время приема заявлений: с 09.00 до 12.00 с понедельника по четверг.
Дополнительная информация по тел: 242-08-47; 242-49-39; 242-51-81.
Для согласования самовольно произведенного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо или наниматель жилого помещения по договору социального найма (далее — заявитель) представляет в Департамент:
1) заявление о согласовании самовольно произведенного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;
2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения (до и после);
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры;
7) доверенность, выданная наймодателем жилого помещения нанимателю по договору социального найма, содержащая согласие наймодателя на сохранение жилого помещения в перепланированном и (или) переустроенном виде.
В случае положительного результата, по рассмотрению ваших документов Департамент выдаст вам решение о согласовании самовольно произведенных переустройства и (или) перепланировки жилого помещения и акт приемочной комиссии о завершении переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. В случае, если ваша перепланировка совершена с грубыми нарушениями и результат рассмотрения документов отрицательный, то вы получите в Департаменте решение об отказе в согласовании самовольно произведенных действий и отказ в подтверждении завершения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
Решение о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения выдается в течение 45 календарных дней со дня регистрации заявления о предоставлении муниципальной услуги. Акт приемочной комиссии о завершении переустройства и (или) перепланировки выдается в течение 30 календарных дней со дня регистрации заявления о завершении переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
Узаконение перепланировки: как выполняется процедура
Рассмотрим конкретно, что делают для того, чтобы перепланировка была сделана в рамках закона.
После того, как собственник обратится в компетентные органы, заказывается эскиз проекта либо же разрабатывается самостоятельно. В качестве основы выступает, как правило, поэтажный план – измененные участки на нем выделяют красным цветом.
Обращаются и в сторонние компании. Этот вариант приемлем в следующих случаях:
- владелец не разбирается в нормативных актах в области тех. документации;
- собственник не имеет желания тратить личное время на разбор документов;
- хотят получить результат в сжатые сроки.
Как только изменения будут сделаны, приступают к разработке проекта перепланировки, а также оформлению техзадания.
Следующий шаг – это подача документации:
- заявление относительно рассмотрения законности проекта сделанной перепланировки;
- документ, в котором указано, что собственник имеет право владеть переделанной квартирой;
- проект, в котором обозначены сделанные изменения;
- подтверждение жильцов относительно того, что они не против работ.
Иногда узаконивание осуществляется через суд. В такой ситуации готовят иск относительно необходимости сохранения производственной реконструкции, или иск об обжаловании отказа.
Понадобится собрать пакет следующих документов:
- квитанция, чек – для подтверждения уплаты госпошлины;
- бумаги о сохранении помещения в состоянии реконструкции;
- документация, подтверждающая право владения жильем;
- иски, которые получают в БТИ;
- проект, в котором будет указан план по переустройству;
- заключение уполномоченных инстанций;
- при необходимости – договор с организацией, которая занималась проектированием.
Перечень обязательных документов
Список документации может варьироваться. Данный момент обусловлен законодательством, действующим в конкретном регионе, а также особенностями каждого случая – у всех ситуации разные.
Приблизительный пакет документации выглядит следующим образом:
- удостоверение личности владельца квартиры;
- документы, подтверждающие право владения объектом;
- согласие на проведение работ всех лиц, проживающих на территории недвижимости (письменно);
- план здания поэтажно;
- технический план;
- техпаспорт;
- эскиз планируемой перепланировки;
- тех заключение от уполномоченных контролирующих инстанций.
Если узаконение будет осуществляться в судебном порядке, в таком случае истец должен предъявить заявление с иском, а также квитанцию, подтверждающую, что госпошлина была оплачена.
Что такое перепланировка?
Перепланировкой считаются любые
Что не относится к перепланировке и переустройству помещения?
Некоторые работы могут ошибочно восприниматься как перепланировка, хотя ею не являются, а значит, уведомлять о них надзорные органы не нужно.
К таким работам относится замена окон и дверей без изменения проемов, остекление балкона, демонтаж встроенных шкафов. Косметический ремонт, покраска стен и оклеивание обоями, замена электрической плиты, установка кондиционеров, антенн и телевизионных тарелок также не нуждаются в уведомлении.
Не относится к перепланировке и переустройству помещений смена отопительных приборов, в том числе газовых, при условии, что для них не потребуется прокладывать новые подводящие сети.
Как узаконить уже сделанное переустройство через Жилищную инспекцию
Узаконить уже сделанную самовольную перепланировку квартиры можно посредством обращения в жилищную инспекцию. При этом необходимо знать, что:
- выдача разрешения будет возможно только в том случае, если инспектор зафиксирует отсутствие нарушений СНиПов, СаНПиНов, требований постановлений местного жилищного законодательства. На практике граждане желают узаконить абсолютное большинство измененных планировок с существенными нарушениями (поэтому мы и рекомендовали, по возможности, обращаться за согласованием как будто планируемого ремонта);
- придется заплатить штраф за административное правонарушение, выразившееся в самовольном переустройстве (от 2000 до 2500 рублей).
Как узаконить перепланировку в квартире? Пошаговый порядок
Существует административный порядок – он встречается чаще всего и доступен каждому. Им могут воспользоваться сознательные граждане, которые только затевают перепланировку в квартире и собираются сообщить о ней в администрацию. А для тех, у кого переделки не согласованы, остаётся вариант с узакониванием через суд.
Разберем административный порядок.
Сама по себе услуга согласования бесплатная.
Затраты связаны с подготовкой проекта перепланировки жилого помещения. Эксперты отмечают разброс цен – начиная от 3 000 рублей, и заканчивая 50 000 рублей за один проект. Если ремонт несущественный, проект и вовсе не потребуется и можно будет сэкономить. В данном случае готовится обычный эскиз.
Некоторые другие расходы:
- Оформление нотариальной доверенности – от 1 000 рублей.
- Заказ выписки из Росреестра – от 460 рублей.
- Технический паспорт на квартиру – около 2 000 рублей.
- Получение разрешения от банка и страховой компании в случае с ипотечной квартирой – от 2 000 рублей.
Сразу скажем, что процедура согласования ремонта не из дешёвых. Если заказывать «под ключ», цена может доходить до 150 000 рублей. Самостоятельное оформление обойдётся в сумму от 20 000 до 50 000 рублей.
- убирать несущие стены;
- перемещать туалет или ванную туда, где у соседей снизу расположена жилое помещение;
- делать арку между кухней и комнатой, если на кухне стоит газовая плита. Если электрическая плита, то объединять аркой можно;
- расширять пространство кухни или ванны с туалетом за счет жилого помещения. Площадь кухни не запрещается увеличить за счет коридора. Такой вариант возможен, если у нижних соседей такая же планировка.
- перемещать, полностью убирать, обрезать коммуникации, находящиеся в общедомовом пользовании (трубы, радиаторы отопления, вентиляция, проемы);
- проводить теплые полы на балкон или лоджию от общего отопления, а также ставить радиаторы отопления на лоджии от общего отопления;
- за счет жилой комнаты расширять пространство балкона. Но арку между комнатой и балконом делать разрешено.
Задуманная или уже сделанная перепланировка не должна ухудшать собственные условия проживания и жилищные условия соседей.
Вы можете перенести водное оборудование от стояка, проложив новые трубы.
Площадь санузла можно увеличить за счет коридора, но необходимо учесть, что полы санузла должны быть ниже, чем в смежном помещении.
Вы можете создать кухню-гостиную, совместив кухню с газовой плитой и комнату, при помощи дверного проема. Арка в этом случае возможна, если у нее будут раздвижные двери.
Сейчас мы добрались до самого интересного. Есть 2 варианта: перепланировка уже сделана и перепланировка как проект в будущем.
Первый вариант менее благоприятный, но часто встречается.
Самовольная перепланировка нарушает закон и карается штрафом. Узаконить ее можно через суд, который может разрешить оставить изменения или принудит вас вернуть квартиру в первоначальный вид. Понятно, что не каждый решится на «выход из тени» и предпочтет дальше скрывать свои незаконные деяния.
Чем это чревато? Незаконная перепланировка не позволит продать или приватизировать вашу квартиру. Согласитесь, что это уже проблема. И даже если вы не хотите продавать или оформлять квартиру в собственность, есть риск, что какой-нибудь работник ЖКХ, заглянув к вам по делу, обнаружит нарушение и доложит куда следует. И вам все равно придется официально оформлять все изменения.
Второй вариант оптимальный. Вы еще только продумываете все детали перепланировки. И это самый подходящий момент, чтобы собрать все документы для официального оформления перепланировки.
Итак
- Обращаетесь в ООО «Поволжское региональное БТИ» за изготовлением технического паспорта.
- Ищите проектную организацию, в которой вам помогут сделать эскиз или проект вашей перепланировки. Далее, уже готовый проект нужно согласовать с СЭС, пожарной, газовой и другими службами и т. д. Чем сложнее перепланировка, тем большее количество согласований нужно сделать.
- На последнем этапе идете в Департамент строительства и архитектуры со следующими документами:
- технический паспорт квартиры;
- заявление о перепланировке по утвержденной форме;
- документы, подтверждающие право на жилье (оригиналы и копии);
- эскиз или проект перепланировки;
- согласие на перепланировку в письменной форме всех членов семьи, проживающими с вами.
Департамент строительства и архитектуры должен рассмотреть вашу заявку в течение 45 дней. Если департамент не обнаружил никаких недостатков в вашей перепланировке и документы в порядке, то выдается разрешение.
И вы можете спокойно заняться самой перепланировкой. После того как все будет сделано, вам необходимо вновь обратиться в Департамент. Специалисты этого учреждения придут и проверят точность и соответствие проделанных работ заявленным в вашем проекте. Вы получите акт о проделанных работах, который относите в БТИ, чтобы там все изменения внесли в техпаспорт квартиры.
Как согласовать перепланировку и получить разрешение?
Для оформления перепланировки квартиры или ее переустройства, необходимо сделать несколько шагов:
- Проверить, что запланированные работы не относятся к списку запрещенных.
- Подготовить проект, выполненный организацией имеющий допуск СРО.
- Собрать все необходимые документы по следующему перечню:
- заявление;
- паспорт;
- согласие всех жильцов и собственников;
- свидетельство о собственности;
- техпаспорт;· проект планируемой перепланировки.
При этом пакет документов может быть дополнен, так как требования в разных администраций незначительно, но отличаются.
- Подать документацию в МФЦ, после получения разрешения от госорганов, можно будет начинать работы.
- Дождаться решения, не начиная работы. Ответ будет получен в течение 20 рабочих дней. При этом отказ может быть обжалован через суд.
- Когда будет получено разрешение, только после этого можно приступать к работам. При этом, будет выдан журнал, куда нужно будет вписывать все производимые работы в ходе перепланировки.