Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Определение придомовой территории многоквартирного дома по закону РФ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Становиться собственниками участка — дело добровольное. На общем собрании жильцы коллективно решают, нужны ли им дополнительные заботы или лучше оставить их на совести местных властей. Ведь, как и в любом деле, здесь есть плюсы и минусы.
Нужно сформировать границы придомового участка. Для этого представители собственников обращаются в местную администрацию (а точнее, в Департамент городского имущества) с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и о его постановке на кадастровый учет.
Следом необходимо пригласить кадастрового инженера, который подготовит межевой план территории: в нем отображаются границы земельных участков и их проектные площади. Важно при этом согласовать границы территории с собственниками соседних участков и подписать с ними акт согласования. Если в ходе работ возникнут споры, то решить их может только суд.
После того как границы участка согласованы, межевой план направляется в Росреестр и, если замечаний к его оформлению нет, его утверждают.
Придомовая территория многоквартирного дома: нормативы, СНиП
Размер придомового участка рассчитывается отдельно в каждом конкретном случае. На его площадь влияет плотность застройки вокруг, этажность здания, расположение рядом с домом дорог и проездов общественного пользования. Минимальным размером по правилам считается участок, который равен площади самого дома. Впрочем, если пространство позволяет, используют специальную формулу, и считают произведение жилой площади в доме на удельную единицу доли земли на квадрат жилья. Удельная единица прописана в СНиП: придомовая территория многоквартирного дома зависит от года его постройки. Если на общее пространство претендуют два дома или имеются общие проезды, формула будет сложнее.
Экологизация городского пространства
Ещё одна важная и нужная вещь – озеленение территории. Это прямая обязанность управляющих организаций, если, конечно, земельный участок входит в состав общего имущества в МКД.
Новые деревья и кустарники должны повысить уровень климатического контроля и защитить от:
- шума и ветра,
- солнца,
- выхлопных газов.
Разумеется, перечисленное выше не означает, что вся ответственность ложится на плечи управляющих организаций. Над национальным проектом «Городская среда и ЖКХ» работает коллектив из муниципальных властей, управляющих организаций, ТСЖ, ЖСК и ЖК и жильцов.
Пространство двора ограничено, поэтому не стоит пытаться вместить в него всё. В каждом случае это индивидуальный проект и решения. Важно, что такие решения принимаются совместно с жителями домов.
Порядок разработки проекта благоустройства дворовой территории таков:
- вначале определяется тип двора,
- проводится зонирование площадки,
- вместе с жителями обсуждается концепция благоустройства,
- совместно разрабатывается и утверждается проект,
- проект реализуется также совместными силами.
Законодательное регулирование вопроса
Внимание! Чтобы определить понятие придомовой территории, необходимо обратиться к следующим нормативным документам:
- строительные Нормы и Правила (СНиП III-10-75) описывают правила устройства придомовой территории и порядок расположения коммунальных объектов на ней,
- Жилищный Кодекс РФ (статьи 36-37 и др.) устанавливает, каким образом объекты расположены на придомовой территории, чтобы обеспечить комфорт и безопасность проживания,
- Гражданский Кодекс в части права собственности на недвижимость,
- Земельный Кодекс в части распоряжения недвижимым имуществом,
- КоАП (гл. 7) в части нарушений при эксплуатации территории, прилегающей ко дому. Если нарушен порядок пользования собственностью, то лица, совершившие противоправные действия, будут оштрафованы. Размер штрафа зависит от площади территории, использованной не по назначению.
Придомовая территория передается в пользование жильцам многоквартирного дома на безвозмездной основе, но подлежит оплате налога. Сумма, подлежащая оплате, складывается из количества жильцов, проживающих в квартире. Стоимость услуг пользования придомовой территорией относится к услугам ЖКХ.
Таким образом, поддержание чистоты и эксплуатация придомовой территории является ответственностью жильцов дома. Территория является общей собственностью.
Учтите! Как правило, обязанности по уходу и обслуживанию территории, прилегающей к дому, возлагаются на:
- управляющую компанию, с которой жильцы установили договорные отношения,
- товарищество собственников жилья, которое работает за счет собственников жилья.
Собственники обязаны самостоятельно следить за эксплуатацией и состоянием придомовой территории. Жильцам следует проявлять инициативу и корректировать деятельность УК и ТСЖ в части контроля за состоянием придомовой территории. Жильцы вправе потребовать от уполномоченных организаций выполнять взятые на себя обязательства согласно договору.
При покупке квартиры жильцы также получают права и обязанности по уходу и использованию территории рядом с домом, а после продажи недвижимости лишаются этого права.
При этом для продажи квартиры потребуется только договор купли-продажи объекта недвижимости, а придомовая территория переходит в распоряжение автоматически. Также невозможно отдельно продать часть придомовой территории без продажи квартиры, поскольку передача прав в таком случае невозможна.
Заявите о правах на участок
Закон предусматривает три способа для определения площади придомовых участков: первый – для новостроек, второй и третий – для домов, построенных уже давно. В первом варианте МКД проходит обязательную процедуру кадастрового учета, во время которой устанавливаются размер и границы придомовой территории, и только после этого дом сдают в эксплуатацию. Формирование земельного участка проводит застройщик, соответственно и стоимость работ включается в стоимость приобретаемого жилья. Если близлежащая к дому территория переходит жильцам в общую долевую собственность бесплатно (для старых многоквартирных домов, введенных в эксплуатацию в советское время, до появления Жилищного кодекса (1.03.2005), то используют два других варианта: когда территория уже находится на кадастровом учете и другой, когда земля не зарегистрирована. Здесь есть некоторые нюансы относительно участков, которые состоят на государственном учете в кадастре.
Площадь и составные элементы
Территория закрепляется на кадастровом плане местности. Это подтверждается не только выпиской из ЕГРН, но и сведениями из реестра. Площадь определяется особенностями района расположения и решением муниципалитета при выделении места под застройку.
На участке находится не только дом. Здесь должны быть и другие сооружения, используемые для эксплуатации жильцами. Они поддерживаются в приемлемом состоянии. Земля становится долевой собственностью всех, кто имеет коммерческое помещение на первом этаже или квартиру. Она полагается тем, кто владеет долевой собственностью. Сумма налога определяется количеством владельцев и распределяется в равных пропорциях.
Границы и общий размер участка определяются по кадастровому паспорту. Сведения нужны управляющей компании для начисления оплаты по уборке и ремонту. Если расчеты не производились и право собственности не оформлялось, за состояние территории отвечает муниципалитет.
Необходимый размер надела определяется в зависимости от плотности застройки, этажности и дорог общего пользования. Используется специальная формула:
Sнорм = Y × Sk
Sнорм – представляет норматив площади, определяемый с учетом особенностей постройки и потребностей жильцов;
Y – определяется по формуле в зависимости от земли, приходящейся на 1 кв. метр помещений;
Sk – площадь общего имущества и квартир.
Важно! К придомовой территории не относят места общего пользования. Это подвальные помещения независимо от их размера, подъезды и входы, а также иные неотделимые от дома части.
Сколько должно быть метров в придомовой территории, в Градостроительном кодексе не оговаривается. Строгих нормативов для определения рассматриваемого участка не установлено.
Однако Градостроительный кодекс закрепил минимальные и максимальные значения местности, которая может находиться в собственности у жителей МКД.
В настоящее время многоэтажные дома располагаются на разных участках и в разных районах города. Не всегда застройщик способен обеспечить такой размер территории, который необходим жильцам. Поэтому введена минимальная граница такого участка.
Предельные величины придомового участка ограничиваются зданиями, которые не относятся к МКД. В таблице отражены предельные показатели придомовой территории.
|
Максимально |
Минимально |
| Четких ограничений закон не вводит. Пределы связываются с наличием зданий, которые не отнесены к инфраструктуре конкретного дома |
Величина рассматриваемого участка совпадает с границами многоквартирного дома. Такая ситуация складывается, когда строительная компания приобретает участок определенного размера и на всей площади возводит дом. Нарушения закона в этом случае не будет |
Других сведений в законодательстве относительно пределов придомовой территории не устанавливается.
Работы по межеванию помогают установить точные границы участков в частном секторе и понять, сколько метров от дома считается придомовая территория частного дома в деревне. Без этого невозможны любые значимые действия с землей (покупка, продажа, аренда). Межевание проводится с учетом прав собственников, а результаты оформляются юридически; к нему прибегают в следующих случаях:
- Если вы собираетесь выкупить участок с оформлением его в собственность.
- При оформлении аренды.
- Когда между соседями возникает спор по поводу границ.
Межевание проводят по следующему плану:
- Заключают соглашение о границах участка со всеми заинтересованными соседями. Лучше оформить его письменно, чтобы кто-то из сторон не смог внезапно изменить свое мнение.
- Специалисты проводят межевание.
- Проводят собрание собственников-интересантов, на котором согласовывают результат межевания. Важно, чтобы все участники знали о месте и времени сбора за 30 дней.
- Составляют Акт согласования границ земельного участка. Если кто-то из заранее приглашенных отсутствует на собрании, межевание все равно будет считаться согласованным.
Ширина проезда для автотранспорта
Для придомовой зоны действуют нормы, по которым:
- Для проезда автотранспорта строится дорога шириной не менее 3 м.
- Ширина второстепенных дорог или переулков – не менее 2,75 м.
Нельзя забывать про организацию проездов для пожарной спецтехники. Эти спецпроезды также входят в пространство придомовой территории частного дома; а сколько метров они будут занимать в ширину, зависит от высоты жилого дома. По СНиП ширина спецпроезда не превышает 16 м, но и не может быть меньше 6 м.
В МКД (многоквартирных домах) действуют следующие правила:
- Ширину подъездных путей нередко считают вместе с примыкающим к подъезду тротуаром, и это допускается правилами.
- Если проезд рядом с домом заканчивается тупиком, он должен быть достаточно широким для разворота пожарной спецтехники. Разворотная площадка в тупике не должна быть меньше 15*15 м.
- На всех дорогах запрещена стоянка гражданских автомобилей; это же касается длительного перегораживания подъездных путей.
Принадлежность придомовой территории
Покупая в собственность жилье в многоквартирном доме, мы не думаем, кому она принадлежит, на руках есть правоустанавливающая документация. Но кому принадлежит придомовая территория?
Придомовая территория может существовать только в виде земельного участка, на котором могут располагаться дополнительные постройки и сооружения для улучшения условий проживания и пользования собственников или иных пользователей жилых помещений.
Из этого следует, что придомовая территория является общей собственностью всех жильцов многоквартирного дома, к которому она относится.
Придомовая территория определяется на основании землеустроительной и градостроительной документации, которая оформляется в процессе возведения здания. Этот участок земли передают в пользование жильцов безвозмездно при переходе прав на недвижимое имущество в доме.
Придомовой территорией считается участок земли, прилегающий к жилому дому. Размеры и границы придомовой территории указаны в градостроительной документации.
На территории могут располагаться нежилые постройки, служащие для удобства проживания.
Определение количества квадратных метров, закрепленных за каждым жителей, производится индивидуально. Площадь участка вычисляется с учетом сведений, указанных в правоустанавливающих и градостроительных документах. В среднем такая площадь составляет от 3 до 6 кв.метров.
Расчет придомовой территории производится в соответствии со СНиП.
При этом учитываются:
- наличие проезжей части рядом с домом, находящейся в общем пользовании,
- этажность дома,
- плотность застройки в данном районе.
Внимание! Размер придомовой территории рассчитывается примерно следующим образом:
ПТ = суммарная площадь всех жилых помещений дома * удельная величина земельной доли.
Данная формула может быть изменена и содержать дополнительные компоненты, значимые для данной застройки. Придомовая территория может быть неправильной формы, иметь изгибы и ломаные линии ввиду архитектурных особенностей.
Законом регламентированы некоторые ограничения, связанные с использованием данной территории.
Собственники жилья обязаны поддерживать порядок в доме и на придомовой территории. Этим могут заниматься как сами жильцы в соответствии с внутренним порядком, так и УК или ТСЖ на договорной основе. Таким образом, силами собственников производится ремонт и замена устаревших конструкций и приспособлений.
Обслуживание придомовой территории не является расходной частью городского бюджета.
Существует ряд ограничений, связанных с использованием данной территории:
- собственникам жилья запрещено производить работы, не связанные с эксплуатацией территории (например, ремонтировать или мыть машину),
- по желанию собственников жилья придомовая территория может быть окружена забором. При этом высота забора не должна превышать 60 см. В противном случае потребуется согласование с администрацией города,
- запрещена стоянка транспорта с работающим двигателем. Это относится также к машинам такси и курьерских служб,
- парковка транспорта производится только в установленных местах. Запрещено оставлять машину в местах произрастания деревьев, вблизи клумб и газонов,
- площадка для стоянки транспорта может быть увеличена за счет уменьшения зеленой зоны по согласованию с администрацией города,
- контейнеры для сбора мусора устанавливаются только в специально отведенных местах.
Эти ограничения учитываются при расчете размера придомовой территории.
Согласно установленному порядку, расположенные рядом с домом детские площадки, парковочные места и зеленые зоны, предназначенные для комфортного проживания владельцев квартир, считаются их собственностью.
Как указано в ст. 16 Жилищного кодекса:
- прилегающая к дому территория, которая связана с жилой территорией и предназначена для использования собственниками жилья, переходит в коллективное владение собственников квартир, если была создана до вступления в силу данного закона,
- земельный участок, на котором построен многоквартирный дом и другие объекты, обеспечивающие комфортабельное проживание, является совокупным имуществом собственников квартир,
- если территория, прилегающая к многоквартирному дому и предназначенная для коллективного использования собственниками квартир, не была создана до вступления в силу ЖК, то каждый собственник квартиры вправе обратиться в органы регионального управления с заявлением о создании единой придомовой территории.
Аренда прилегающей к дому территории
Прилегающую территорию к частному дому в 2020 году можно не только оформить в качестве собственности, но и взять ее в аренду у государства.
Для этого нужно:
- Подать заявление о предоставлении участка в аренду, отправившись в местный муниципалитет.
- Получив одобрительное решение, заключить договор с местными органами власти на аренду земли. Пользование участком подразумевает ежемесячную выплату арендатором определенной суммы в государственную казну.
Не всегда в муниципалитете дают добро на взятие участка в аренду. В некоторых ситуациях заявителю могут отказать:
- если на прилегающей земле проходят важные коммуникации;
- если при передаче в аренду территории будет значительно уменьшена ширина уличного пространства;
- если земля имеет историческое и/или культурное значение для города/поселения;
- если на участок претендуют другие граждане.
Размер придомовой территории многоквартирного дома по закону
Какая именно площадь принадлежит всем жителям многоэтажного дома, мы рассмотрели выше. К коллективной собственности (согласно ЖК РФ, ст. 36) также относятся объекты инфраструктуры, расположенные на участке вокруг МКД:
- Детские игровые комплексы;
- Спортивные площадки;
- Стоянки для транспортных средств;
- Тротуары;
- Трансформаторные будки;
- Инженерные коммуникации.