Кто такие арендатор и арендодатель перечислите их права и обязанности

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кто такие арендатор и арендодатель перечислите их права и обязанности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Согласно статье 607 ГК РФ по договору аренды собственником (или уполномоченным им лицом) могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспорт и другое имущество.

Существенные условия договора аренды

К существенным относят те договорные условия, без достижения согласия по которым договор аренды будет считаться незаключенным. Гражданский кодекс выдвигает всего одно такое условие: согласно статье 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 оговаривает, что если арендуемая вещь в договоре аренды не определена должным образом, но договор фактически исполнялся сторонами (то есть, вещь была передана арендатору, который добросовестно выполнял свои обязанности), то стороны не имеют право ссылаться на незаключенность или недействительность договора по причине нечеткого указания арендного имущества.

И все же, предмет аренды в договоре надо описывать максимально полно. Если это транспорт, оборудование, предмет обихода, имеющий сопровождающие документы (гарантийный талон, техпаспорт, сертификат соответствия и др.), стоит указывать марку, регистрационный номер, год выпуска и другие данные, позволяющие конкретизировать арендное имущество.

Что же касается аренды объекта недвижимости, то суды исходят из того, что договор должен содержать такие характеристики недвижимости как название, назначение, адрес, кадастровый номер. Если же сдается часть объекта недвижимости (квартира, комната, помещение), то и ее площадь, и местонахождение в здании.

В отношении аренды именно недвижимости ГК устанавливает еще одно существенное условие – размер арендной платы. На самом деле, условие об оплате в большинстве случаев является существенным и для других видов аренды, а не только для аренды недвижимости, но уже не в силу закона, а по требованию сторон.

Хотя Гражданский кодекс не выдвигает других существенных условий, кроме указания предмета аренды и размера арендной платы для недвижимости, на практике сторонам надо прийти к согласию и по другим пунктам. Это может быть:

  • условие о том, кто несет расходы по ремонту арендованного имущества. По общему правилу капитальный ремонт производит за свой счет арендодатель, а текущий – арендатор (ст. 616 ГК РФ). При этом стороны могут обговорить и любой другой порядок несения расходов на ремонт.
  • внесение в арендную плату стоимости коммунальных услуг (что выгоднее арендатору при получении вычета по НДС) или оплата этих расходов отдельной строкой;
  • условие о компенсации арендатору стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества. Тут надо обговорить согласие арендодателя на компенсацию этих расходов. Если неотделимые улучшения были произведены арендатором без согласия арендодателя, то их стоимость возместить не удастся.

Виды договоров аренды

Виды договоров аренды:

  • договор субаренды;

  • договор аренды квартиры;

  • договор аренды нежилого помещения;

  • договор аренды автомобиля;

  • договор аренды транспортного средства;

  • договор аренды жилого помещения;

  • договор аренды оборудования;

  • договор аренды земельного участка;

  • договор аренды гаража;

  • договор финансовой аренды (лизинг);

  • договор аренды предприятия;

  • договор аренды имущества;

  • договор аренды с правом выкупа.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом – арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

  • определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

  • установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

  • предоставления арендатором определенных услуг;

  • передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

  • возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

В: Нужно ли оплачивать налоги и кому?

О: Да, арендодатель выплачивает в бюджет налог с дохода от сдачи имущества в аренду. О том, кто платит земельный налог и взносы за недвижимость, стороны договариваются отдельно.

В: Требуется ли регистрация договора?

О: Сделки с недвижимостью, заключенные на 1 год и более, нужно регистрировать. Но кто должен регистрировать договор аренды, арендодатель или арендатор? Регистрацией занимается собственник недвижимого имущества.

В: Кто отвечает за пожарную безопасность, арендатор или арендодатель?

О: Согласно ст. 38 №69-ФЗ, пожарная безопасность находится в ответственности собственника помещения. Но по ст. 421 ГК РФ, стороны могут предусматривать иные правила установления ответственности за безопасность.

В: Кто платит за отходы?

О: Собственником отходов признается лицо, из-за которого они появились. Оплачивать расходы на ликвидацию отходов должен арендатор.

В: Имеет ли право арендодатель удерживать имущество арендатора?

О: Да, удержание имущества арендатора арендодателем при задолженности или задержке платежей по договору может считаться законным. Но для решения проблемы с выплатами есть другие пути, например, дополнительное соглашение об оплате. Если имущество удерживается умышленно, без предупреждения, арендатор вправе обратиться в полицию с заявлением о самоуправстве, грабеже.

В: Что делать, если имущество испорчено или уничтожено?

О: Обе стороны несут ответственность за сохранность материальных ценностей друг друга. В том числе, существует ответственность арендодателя за ущерб, причиненный имуществу арендатора. Возмещение проводится либо по договоренности в удовлетворяющем стороны размере, либо в судебном порядке после оценки ущерба.

В: Как быть с недобросовестными арендаторами?

О: Закон предусматривает ответственность арендодателей за незаконную деятельность в ряде случаев. Уголовное наказание последует, если помещения предоставлены для:

  • ведения игорного бизнеса;
  • вовлечения в проституцию и организации притонов;
  • создания, хранения, сбыта наркотических веществ.

Собственнику помещения должно быть известно о цели съема помещений, тогда признается соучастником. Если арендатор нарушает условия договора, портит имущество, занимается опасными деяниями, арендодатель вправе инициировать принудительное выселение при помощи полиции.

Формулировка 2: Как продлить договор на прежних условиях

Позволяет сэкономить на налоге на прибыль: 20% от остаточной стоимости неотделимых улучшений.

Не заключайте новый договор, а пролонгируйте прежний на тех же условиях, или возобновите на неопределенный срок. Амортизация допустима только в период действия того договора аренды, во время которого арендатор ремонтировал помещение.

Договор аренды часто заключают на 11 месяцев, а по окончании срока перезаключают новый договор. Это позволяет избежать госрегистрации договора, поскольку его срок составляет меньше одного года. Но это лишает арендатора права амортизировать неотделимые улучшения арендованного имущества.

Выгодная формулировка

«Стороны пришли к соглашению пролонгировать Договор аренды от 10.10.2017 № 11 на прежних условиях сроком на 11 месяцев».

Отказаться от арендной платы?

Так можно ли отказаться от внесения арендной платы, если арендатор не по своей воле не пользовался арендуемым имуществом?

Читайте также:  Можно ли вернуть материнский капитал в пенсионный фонд обратно: варианты возврата субсидии

Многочисленные мнения, с которыми довелось ознакомиться в этот период, и которые были посвящены вопросу о правах арендаторов, увы, обходили данный вопрос стороной.

Неопределенность в этом вопросе породила различные представления об обязанностях сторон по договору аренды, что также не может способствовать устойчивости гражданского оборота.

Судебная практика по понятным причинам по данному вопросу еще не сформировалась.

Верховный Суд РФ также остался в стороне от указанной проблемы, отделавшись общими рекомендациями от 21.04.2020 г. и от 30.04.2020 г., и возложив на нижестоящие суды решение этих вопросов.

При этом, в обзоре от 30.04.2020 г. Верховный Суд РФ со ссылкой на ст. 19 ФЗ № 98-ФЗ указал, что арендатор вправе потребовать от арендодателя уменьшения арендной платы.

Существенные изменения в эти отношения должен внести законопроект № 3853п-П14 от 07.05.2020 г., подготовленный Правительством РФ, и в котором предусмотрено право арендатора отказаться в одностороннем порядке от договора аренды без взимания в пользу арендодателя любых плат, в том числе, за односторонний отказ от договора, убытков в виде упущенной выгоды, убытков при прекращении договора. При этом обеспечительный платеж, предусмотренный договором, подлежит возврату арендодателем арендатору без каких-либо условий (п. 5 ст. 18 законопроекта).

Вместе с тем, хотелось бы высказать свою точку зрения на эту проблему, исходя из действующего на сегодняшний момент гражданского законодательства, и имеющейся судебной практики, которая была сформирована до начала пандемии.

Заключение договора, часто в просторечье этот процесс называют подписанием договора, очень важный момент в деятельности любой организации, особенно коммерческой. Наше предпринимательское сообщество рассматривает договор как некое досадное обременение. Договор существует формально для того, чтобы иметь возможность получать по нему плату. Договору не уделяется того должного внимания, которое он заслуживает, выступая, в качестве главного основания возникновения гражданских прав и обязанностей. В ст. 8 ГК РФ, договор, как основание возникновения прав и обязанностей, стоит на первом месте.

Общие принципы прекращения аренды

Прекращение арендных отношений возможно по нескольким причинам:

  • окончание срока действия;
  • расторжение по инициативе, поступившей от арендатора;
  • расторжение по заявлению арендодателя.

По окончании срока по общему правилу арендные правоотношения прекращаются, если хотя бы одна из сторон заявила намерение о расторжении заключенной сделки. Если такого намерения заявлено не было, имуществом продолжают пользоваться (с согласия арендодателя), то сделка считается пролонгированной на неопределенный срок на тех же условиях.

Законодатель закрепил и возможность досрочного расторжения правоотношений как со стороны владельца, так и со стороны арендатора. Обязательно при этом направление письменного уведомления с требованием об устранении нарушений договора в установленный срок, соответствующий принципам разумности.

По инициативе собственника досрочно арендные отношения могут быть прекращены по основаниям, когда арендатор:

  • неоднократно нарушил условия сделки, в том числе использовал имущество не по назначению;
  • причинил вред объекту, ухудшив его общее состояние;
  • нарушил своевременную оплату, то есть не внес 2 и более платежа подряд;
  • не произвел капитальный ремонт, если данная обязанность за ним закреплена договором.

Досрочное расторжение арендных отношений по инициативе арендатора, когда владелец:

  • не предоставил имущество в пользование либо препятствует разными способами свободно им пользоваться;
  • предоставил объект, имеющий существенные недостатки (если они прямо не оговорены в соглашении);
  • не производит капитальный ремонт;
  • имущество, предоставленное в аренду, стало не пригодным для дальнейшего использования.
Читайте также:  Эко по ОМС 2023 что входит в квоту

Указанные перечни не являются исчерпывающими, так как стороны могут установить дополнительные основания для досрочного прекращения арендных отношений.

Арендодатель — юридическое лицо

Коммерческие организации в большинстве своем мо­гут иметь гражданские права и нести гражданские обя­занности, необходимые для осуществления любых видов деятельности, не запрещенных законом. Таким обра­зом, для заключения юридическим лицом договора арен­ды совсем не обязательно, чтобы данный вид деятель­ности был записан в его учредительных документах.

Однако это правило имеет некоторые исключения. В частности, права унитарных государственных и муни­ципальных предприятий участвовать в договоре арен­ды в качестве арендатора или арендодателя ограниче­ны законом.

Например, унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения, может предоставлять в аренду недвижимое имущество только с согласия соб­ственника, то есть Российской Федерации или субъек­та РФ, или муниципального образования в лице уполно­моченных ими органов (п. 2 ст. 295 ГК РФ).

Некоммерческие организации в общем случае могут выступать в качестве арендодателя. Осуществлять пред­принимательскую деятельность они могут лишь постоль­ку, поскольку это служит достижению целей, ради которых созданы такие организации (п. 3 ст. 50 ГК РФ). Та­ким образом, возможность предоставления некоммер­ческими организациями имущества в аренду в качестве деятельности, направленной на систематическое полу­чение прибыли, ограничено.

Стороны по договору аренды: арендатор и арендодатель

Рассмотрим, кто является сторонами договора аренды предприятий, земельных участков и прочего недвижимого имущества.

  1. Арендодатель. В его роли выступает собственник передаваемых в аренду недвижимых объектов либо субъект, уполномоченный действовать от его имени. Сдача недвижимости является одним из способов реализации права собственности данного субъекта. В роли арендатора могут выступать граждане, организации, а также государство и муниципальные образования.
  2. Арендатор. В его роли выступает дееспособный гражданин (организация), принимающий недвижимый объект в пользование. Российское законодательство не содержит особых требований к арендатору – соответственно, им может быть фактически любой субъект.

Если речь идет об отдельных видах аренды, то стороны могут именоваться по-другому. Например, стороны договора финансовой аренды называются лизингодателем и лизингополучателем.

Юридическая помощь при арендных спорах

Во избежание арендных споров, к подготовке арендного договора следует подходить очень внимательно, тщательно продумывая каждое положение и каждый пункт. Если вы хотите, чтобы документ полностью соответствовал законодательству, учитывал особенности ситуации и ваши интересы – воспользуйтесь юридическими услугами для юридических лиц.

Срок договора аренды должен быть определен арендодателем и арендатором в самом договоре. Срок договора может быть любым. Исключение составляют максимальные сроки договора аренды установленные законодательством для отдельных видов имущества. Например, максимальный срок договора аренды земельного участка составляет 49 лет.

Если договором аренды срок не предусмотрен, то он считается заключенным на неопределенный срок, и его расторжение возможно путем направления другой стороне по договору письменного уведомления. Такое уведомление должно быть направлено не менее чем за один месяц до предполагаемого расторжения, а если речь идет о расторжении договора аренды недвижимого имущества, то не менее чем за три месяца. Сроки направления указанного уведомления могут быть изменены сторонами в договоре.


Похожие записи:

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *