Купля продажа земли в Украине в 2023 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Купля продажа земли в Украине в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Для проверки участка, перед заключением договора купли-продажи, вы можете зайти на кадастровую карту Украины и проверить целевое назначение земли. После этого следует изучить условия и ограничения на использование земельного участка. Сделать это можно в различных реестрах.

Как проверить участок перед заключением договора купли-продажи

Также очень важно изучить историю перехода права собственности на земельный участок и документы продавца. Много рисков может скрываться и тут. Хозяин должен показать, на основании каких документов участок ему принадлежит. Это может быть:

  • Госакт
  • Договор купли-продажи земельного участка
  • Договор дарения
  • Наследственный договор
  • Договор мены
  • Свидетельство о праве на наследство
  • Решение суда и т.д.

Налоги при покупке недвижимости в Украине

Первый налог, с которым сталкивается налогоплательщик при покупке недвижимости, — госпошлина, которая взимается при нотариальном оформлении сделки купли-продажи. Размер платежа составляет одну сотую часть стоимости сделки (1%).

Уйти от расходов на нотариальное оформление сделки при покупке не удастся, ибо в противном случае договор будет считаться недействительным. Соответствующие разъяснения содержат пункт о том, что нотариус не имеет права удостоверить соответствующий договор, пока покупатель не принесет платежку из банка, подтверждающую перечисление денег продавцу.

Если покупатель не является резидентом Украины, при покупке недвижимости он должен будет уплатить налоги в суме:

  • 15% от доходов, получаемых на территории Украины;
  • 20% НДС, если покупатель является юридическим лицом, имеющим представительство в Украине;
  • 23% налога на прибыль (для представительства нерезидента).

Согласно действующему украинскому законодательству от налогов при покупке освобождаются:

  • инвалиды войны и семьи погибших, пропавших без вести и приравненных к ним воинов;
  • инвалиды I или II группы;
  • потерпевшие в результате аварии на Чернобыльской АЭС.

«Антиконституционный механизм»

Категорически против закона №2194 выступает «Оппозиционная платформа — За жизнь» (ОПЗЖ). Во фракции утверждают, что документ создаёт «антиконституционный механизм», который позволяет без согласования с властями самостоятельно менять целевое назначение земельных участков.

В ОПЗЖ убеждены, что закон №2194 не предоставляет фермерам возможности продолжать работать на сельхозугодьях, которые они сейчас занимают. По мнению сопредседателя партии Юрия Бойко, документ ориентирован на удовлетворение интересов «международных финансовых корпораций».

Комментируя подписание Зеленским закона о передаче угодий территориальным общинам, народный депутат от ОПЗЖ Наталия Королевская заявила, что документ был продавлен «Слугой народа» ради перечисления очередного транша от Международного валютного фонда. Она уверена, что закон №2194 содержит лазейку, «позволяющую иностранцам скупать наши чернозёмы».

Чи можна продати орендовану землю

Звичайно. Продаж землі, яка перебуває в оренді, а наразі це 60% полів країни, є питанням переважного права.

Після відкриття ринку ділянку можна буде продати, навіть якщо вона перебуває в довгостроковій оренді у фермерів або агрохолдингів. Земля все одно належить власнику і він може розпоряджатися нею, як захоче.

Читайте также:  Сколько положено алиментов на двоих детей и жену в декрете

Якщо власник орендованого паю захоче його продати, він повинен звернутися до нотаріуса. Той мусить повідомити про це орендатору, бо він має переважне право купити цю землю.

За два місяці орендар повинен вирішити, купувати пай чи ні. Якщо ні, то пай можна буде продати іншому покупцю. Проте останній зможе повноцінно розпоряджатися землею без обтяжень, коли закінчиться договір оренди.

Важливий нюанс: юридичні особи, агрохолдинги і фермери, які переважно орендують землю, не зможуть її купувати. З 1 липня 2021 року ділянки мають право купувати тільки фізособи – громадяни України.

У такому разі орендар-юрособа може відступити переважне право фізичній особі, яка викупить землю.

Потім орендар або особа, якій він відступив переважне право, може звернутися до власника землі з пропозицією про купівлю-продаж ділянки.

Які документи потрібні для укладення угоди

Перед підписанням угоди про купівлю-продаж землі потрібно перевірити:

– паспорти продавця та покупця;

– ідентифікаційні коди сторін;

– звіт про експертну грошову оцінку ділянки;

– документи, що підтверджують право власності на ділянку (витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно або державний акт);

– витяг з Державного земельного кадастру щодо земельної ділянки.

Також потрібно перевірити, чи не є ділянка предметом судового спору та чи не накладені на землю арешт або заборона на відчуження. У такому випадку необхідно припинити чи скасувати накладені арешти та заборони.

Перевірку юридичної чистоти правочину повинен забезпечити нотаріус, якщо власник звернеться до нього за посвідченням договору.

На что могут рассчитывать иностранные инвесторы

Иностранные юридические и физические лица, кроме резидентов государства–агрессора или оккупанта, других государств, находящихся под санкциями, смогут приобрести в собственность земли с/х назначения при условии принятия такого решения на референдуме.

Если такое решение будет принято, Закон предоставляет в дальнейшем почти равные возможности иностранцам по сравнению с отечественными субъектами хозяйствования.

В таком случае инвесторы смогут осуществлять свою деятельность через юридическое лицо, созданное по законодательству Украины.

Наряду с этим, напомним, что приобретение иностранными субъектами земельных участков в аренду остается неизменным, – последние имеют право арендовать с/х земли на равных условиях с юридическими лицами и гражданами Украины.

Пересмотр Закона на соответствие Конституционным Судом Украины

Несмотря на довольно «урезанный» формат изменений, который вводит Закон, до сих пор продолжаются дискуссии относительно законности изменений, которые вносятся. В частности, основные дискуссии ведутся вокруг соответствия положений Закона Конституции Украины, которые позволяют приобретать право собственности на земли с/х назначения другими субъектами, помимо граждан Украины.

На сегодняшний день представления народных депутатов касательно проверки соответствия положений Закона Конституции Украины находятся на рассмотрении Конституционным Судом Украины, и окончательная точка в этом вопросе еще не поставлена.

***

Таким образом, принятие Закона безусловно является первым шагом в реформировании рынка с/х земли. Определенная этапность запуска оборота рынка земли дает всем его участникам дополнительное время для надлежащей подготовки к нему. Наряду с этим, аренда земли не меняет своего статуса в случае смены собственника земли, потому прогнозируемо останется приоритетным инструментом на аграрном рынке.

Можно ли будет продать землю, если пай в аренде?

Можно. Никто не сможет запретить собственнику земли распорядиться ею на свое усмотрение. При этом нужно учитывать, что арендатор будет иметь преимущественное право приобрести такой земельный участок. Он может передать свое преимущественное право другому лицу, о чем должен письменно уведомить собственника земли, отмечает Никита Кочерба, юрист международной юридической службы Interlegal.

Читайте также:  Кого нельзя выселить из единственного жилья в соответствии с гражданским

Если собственник решит продать землю, он должен сначала предложить ее арендатору. При продаже третьему лицу от арендатора нужно получить согласие о том, что он не хочет использовать свое преимущественное право, в противном случае нотариус может отказаться заверить сделку. Если арендатор отказывается давать согласие на продажу, то, скорее всего, придется подождать окончания действия договора аренды.

Налоги при покупке недвижимости в Украине

Первый налог, с которым сталкивается налогоплательщик при покупке недвижимости, — госпошлина, которая взимается при нотариальном оформлении сделки купли-продажи. Размер платежа составляет одну сотую часть стоимости сделки (1%).

Уйти от расходов на нотариальное оформление сделки при покупке не удастся, ибо в противном случае договор будет считаться недействительным. Соответствующие разъяснения содержат пункт о том, что нотариус не имеет права удостоверить соответствующий договор, пока покупатель не принесет платежку из банка, подтверждающую перечисление денег продавцу.

Если покупатель не является резидентом Украины, при покупке недвижимости он должен будет уплатить налоги в суме:

  • 15% от доходов, получаемых на территории Украины;
  • 20% НДС, если покупатель является юридическим лицом, имеющим представительство в Украине;
  • 23% налога на прибыль (для представительства нерезидента).

Согласно действующему украинскому законодательству от налогов при покупке освобождаются:

  • инвалиды войны и семьи погибших, пропавших без вести и приравненных к ним воинов;
  • инвалиды I или II группы;
  • потерпевшие в результате аварии на Чернобыльской АЭС.

Ограничения для иностранцев

Также до 1 января 2024 года запрещается покупка земли компаниям, бенефициарами которых являются иностранцы или лица без гражданства. Ограничения распространяются на участки государственной и коммунальной собственности, а также частные участки и паи, предназначенные для ведения товарного и личного крестьянского хозяйства.

При этом данные ограничения не распространяются в случае покупки участков, которые используются на правах аренды, эмфитевзиса, при условии, если:

  • с момента госрегистрации юридического лица — приобретателя права собственности прошло не менее 3 лет;
  • право аренды, эмфитевзис возникло до вступления в силу настоящего пункта.

Рынок земли в Украине – какие ограничения установит закон?

Отмена моратория вызвала массу бурных обсуждений, недовольства и критики. В частности, со стороны украинских арендаторов, которые буквально впадают в панику на фоне ужасающих историй из СМИ. Однако в реальности ситуация более привлекательна – в проекте заложены конкретные ограничения для будущих владельцев украинской земли. А именно:

  • при покупке участков юридических лиц, в том числе связанных ЮЛ с общим бенефициаром, разрешено приобретать не более 15% земельного фонда в конкретном регионе, не более 0,5% от общей площади в Украине;
  • арендаторам дается привилегированное право на приобретение участков, находящихся в аренде для сельского, лесного или рыбного хозяйства;
  • рынок земли в Украине будет доступен физическим и юридическим лицам, на которых распространяются санкции СНБО. То есть, граждане России или компании не получают запрета на приобретение украинских земель;
  • собственники/наследники участков, ведущие фермерское хозяйство на этой земле, смогут выкупить ее на протяжении 5 лет. При этом стоимость рассчитывается не в торгах, а по нормативной денежной оценке.

Какие риски есть при покупке земельного участка

При покупке земельного участка следует обратить внимание на следующие нюансы. Прежде всего, необходимо покупать только приватизированный участок. Если вам пытаются продать неприватизированный участок, то речь идет о продаже права приватизации этого участка, а не самой земли. Прежде, чем стать владельцем этого участка, вам придется потратить на это много сил и времени, а также денег. Если вы готовы к этому, можно купить и неприватизированный участок, проделав всю работу по его приватизации самому. Но дешевле и проще приватизировать участок будет тому, кто пользуется ею на протяжении длительного времени. По закону, каждый гражданин Украины имеет право на бесплатную единоразовую приватизацию земельного участка в пределах определенных норм в зависимости от назначения участка.

Читайте также:  Грузия в 2023 году для Россиян

Как проверить, приватизирован ли участок? Необходимо увидеть Акт на право собственности. Именно этот документ подтверждает приватизацию недвижимости. В нем указан собственник участка, характеристики самой недвижимости – площадь, месторасположение, целевое назначение, план). Документ подписан органами местной администрации и земельных ресурсов.

Второй момент, очень важный при покупке земли – целевое назначение участка. Если вы хотите купить землю под застройку, вам нужен участок с назначением жилищной и общественной застройки. Если вы планируете участок под сад, огород, дачу, вам нужно купить землю сельскохозяйственного назначения. Если вы построите на таком участке дом, то зарегистрироваться в нем вы не сможете. А изменить целевое назначение земельного участка довольно непросто, легче сказать – невозможно.

Отмена моратория на продажу земель может принести новые правила в процедуру оформления сделок по покупке-продаже земли.

Антиреволюционная ситуация

Чтобы понять, насколько же страна «затянула», стоит окунуться в историю. Постановление Верховной Рады «О земельной реформе» было принято еще во времена УССР, 18 декабря 1990 года. Но по-настоящему процесс стартовал лишь в 1995 году, когда по Указу Президента Украины «О порядке паевания земель, переданных в коллективную собственность сельскохозяйственным предприятиям и организациям», более 7 млн селян получили право на приватизацию почти 28 млн земельных участков, значительная часть которых была передана ними в краткосрочную и долгосрочную аренду.

Тогда же началась очередная волна создания новых сельскохозяйственных предприятий, а через 10 лет уже крупные агрохолдинги начали накапливать огромные земельные банки.

После распаевания земель некоторые владельцы даже успели продать свои участки, но 1 января 2002 был введен мораторий на такие сделки (главный повод – «иностранцы и местные олигархи за бесценок скупят наши черноземы»). То есть у владельца земли осталось два пути: либо самому обрабатывать свой надел, или зарабатывать на аренде. Мораторий на продажу неоднократно продлевался, и в итоге рынок земли в Украине «зарождается» вот уже четвертый десяток лет.

За это время в сфере купли-продажи земли сложилась просто антиреволюционная ситуация – «и низы не хотят, и верхи не настаивают». Одним словом, сейчас и владельцев земельных наделов, и тех, кто их обрабатывает, вполне устраивают существующие арендные отношения. А если одни землю не хотят продавать, а другие покупать – с чего бы расти цене?

Недопуск иностранцев выгодный агрокомпаниям

Если бы допустили к рынку иностранные компании, то стоимость земли выросла бы существеннее в связи с более высокой конкуренцией, уверена Юрченко. «Сейчас же закон вышел популистским. Ведь ограничения в 100 гектаров в одни руки можно обойти. Владелец агрокомпании потенциально может скупить больше земли через посредников — родственников, работников», — говорит она.

Схожее мнение имеет Нивьевский, который отметил, что из-за такого ограничения земля будет недооценена. «Кроме этого, при отсутствии иностранцев будет меньше зарубежных аграрных технологий и практик. Недопуск иностранцев выгоден в первую очередь тем, кто уже работает в агросекторе. Я думаю, к вопросу рынка земли не скоро вернутся, поскольку Зеленскому невыгодно выносить вопрос на референдум из-за потенциального негатива избирателей», — спрогнозировал он.

Смотрите также:


Похожие записи:

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *